房屋征收补偿应考虑装修投入

寒塘鹤影

　  《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》征求民意进入第5天。作为牵头建言修改拆迁条例的北京大学法学院副院长沈岿教授明确表示：“我对新条例的基本原则、基本制度框架持肯定态度，认为它是制度文明的一大进步。具体到一些完善建议，我已通过电子邮件发给国务院法制办。”
　　以下是沈岿提出建议的主要内容。

　　“重大争议”难以判断

　　征求意见稿第12条规定，经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。
　　建议改为：“经公开征求意见，县级以上地方人民政府应当在充分考虑被征收人、公众和专家意见的基础上，就是否征收房屋作出决定。作出征收房屋决定的，应当同时公布被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由，并充分说明房屋征收为公共利益所必需的理由。”
　　理由：什么是“重大争议”？其本身存在判断困难；其次，存在重大争议的，上一级政府裁决以后，被征收人应向谁申请复议？被征收人申请复议、提起诉讼的难度是否加大？再者，征求意见稿第10条要求政府把征求意见过程中采纳意见、不采纳意见的情况及理由公布，其实，政府在征收决定作出后把相关意见采纳、不采纳情况予以说明，才是合理的安排。

　　装修费用需要考虑

　　“我坚持认为，需要考虑被征收房屋的装修费用。”沈岿说。
　　在征求意见稿的第20条第一款、第29条中，建议分别加入“装修投入”、“房屋承租人对租赁房屋有装修投入的，应当在补偿协议或补偿决定中明确对房屋承租人的货币补偿金额”等字样。
　　理由：无论是住宅房屋还是非住宅房屋(如“门脸房”)，都会在装修投入上存在较大差异，货币补偿金额的确定应当适当考虑“装修投入”。
　　同时，现实生活中，房屋承租人对租赁房屋进行重新装修的，并不罕见，尤其是在营业性房屋的租赁上。房屋征收补偿仅针对被征收人，会引发被征收人与承租人之间的许多纠纷。如果评估机构能够在评估时对“装修投入”予以考虑，那么，政府在与被征收人签订补充协议或者单方作出补偿决定时，应当将与装修投入对应的补偿金额部分明确。即便是选择房屋产权调换的，也应在被征收房屋价格上明确指出属于补偿装修投入的部分。

　　商业拆迁单独立法

　　征求意见稿第40条，对非因公共利益需要进行开发建设的工作进行规范，以免出现新条例出台后此项工作“无法可依”的困境。
　　建议删除第40条，对非公共利益需要情况下的房屋转移、土地开发利用单独立法规定。
　　理由：一、征求意见稿已经改“拆迁”为“搬迁”，若保留第40条，就会出现“公共利益需要没有拆迁，而非公共利益需要倒有拆迁”的怪现象；
　　二、第40条第2款要求建设单位编制拆迁实施方案，报房屋征收管理部门批准，然而，由于政府不能为非公共利益需要进行房屋征收，房屋所有权人对房屋仍然享有所有权，房屋征收管理部门凭什么可以批准呢？其批准权力没有合法性基础，且这种批准是否会成为“变相的”拆迁许可？
　　三、假如依据第40条第3款，建设单位与房屋所有权人不能订立协议，房屋征收管理部门批准决定的效力如何定位？是自动失效吗？
　　四、删除第40条后，在新条例出台后的一段时间内，可能缺少对非公共利益需要情况下的房屋转移、土地开发利用的单行规定。但是，由于这种情况下的基本原则是建设单位与房屋所有权人自愿、平等协商，故可以按照民法通则、合同法、物权法等法律，首先解决建设单位与房屋所有权人的房屋买卖或置换问题。至于建设单位重新开发利用房屋所在土地需要政府办理相关手续(包括国有土地招拍挂手续)的问题，可由政府在法律允许的范围内、以依法行政原则为准绳，尝试多种方式，直至单行立法予以规定。

[url=]来源: 法制日报[/url]

肖木扬

不知道在实行的过程中能不能适合面前的状况

终南夜话

这样的情况应该予以考虑。

寒塘鹤影

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