售楼广告与实际不一：警惕开发商“另类违约”

寒塘鹤影

　  随着消费者法律意识的提高，当前因商品房销售合同本身产生的违约已经明显减少。但这并不意味着商品房纠纷就此终结。有些开发商为追求利润，通过“挂羊头卖狗肉”，玩起了“另类违约”:售楼广告所描述的条件与环境和实际交房时大相径庭。消费者也往往直到交房后才发现上当受骗，这不能不让人警惕!
　　配套服务，不过是空头支票
　　利华房地产开发公司对外发布促销广告称:其已经与一家公交公司达成协议，只要是其开发小区内的居民，不仅每天有专门公交车接送去市区上、下班，而且免费。管岚看了广告后与该公司签订《商品房预售合同》，购买了一套两居室房屋。交房后，管岚发现，别说免费乘坐，就是进出小区的公交车也根本没有。公司对此解释为，由于商品房销售还不多，入住率也不高，如果现在兑现公交接送，必然导致成本过高，加上《商品房预售合同》并没有将此作为必备条款，只好暂缓执行，待条件成熟后再说。管岚知道，鉴于当时现状，条件成熟那是猴年马月的事，更何况“条件”究竟是什么，怎样才算条件成熟，也还是一个未知数。
　　硬件设施，只是一张画饼
　　2008年6月，花园房地产开发公司对外发布促销广告称:其开发的小区将拥有游泳池、篮球场、足球场、羽毛球场、电子阅览室等配套设施。喜欢运动和阅读的陈悦当即与公司签订了《商品房预售合同》，出资27万余元购买了一套三居室房屋。2009年7月，公司交付房屋后，陈悦发现根本没有公司所称的那些硬件设施，遂找公司理论。公司的答复让陈悦如入冰窖:那些硬件设施的配备只是公司最初的设想，并不是合同确定的内容，交易当然应以合同为准，而《商品房预售合同》并没有写及游泳池、篮球场、足球场、羽毛球场、电子阅览室等，故不同意承担任何责任。
　　居住环境，让人哭笑不得
　　2008年8月，江雯从人文房地产开发公司散发的广告中得知:其开发小区内有一条欧式风情街，定位于欧式、经典、高端、高品位，包括酒吧、西餐、西点、咖啡厅、冰淇淋等。能使“外国人有回家的感觉，中国人有出国的感觉”。自幼酷爱欧式风格的江雯，遂以31万余元的价格，购买了一套两居室房屋。可江雯入住后发现，虽有一条欧式风情街，但只不过是供行人观赏的、面积仅56平方米的微型景观缩影。感觉受骗的江雯向公司讨说法。公司的答复让江雯哭笑不得:促销广告并没有说到欧式风情街的规模，双方的购销合同中也没有涉及欧式风情街的大小，只要有欧式风情街的存在，不管是什么形式，都表明其已经按照促销广告履行了承诺。
　　三项措施防范开发商逃避责任
　　针对商品房开发公司在销售广告中故意“打擦边球”，事后却提出以双方签订的《商品房预售合同》为准，而企图蒙混过关，逃避承担民事责任的行为，消费者应当怎样防范和寻求法律支持呢?
　　一是在签订《商品房预售合同》时，除应仔细阅读与自己所购房屋有关的面积、价款、交付时间、违约责任等条款外，还必须看清商品房开发商是否已经将其在促销广告中的承诺写入合同，且务必明确、具体，甚至可以将广告承诺的附图及图纸作为合同的附件。
　　二是依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，消费者必须注意收集证据，如相关商品房开发商的销售广告等，避免因时过境迁而无法靠证据说话，最终导致败诉。
　　三是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此，对于商品房开发商所做销售广告，要是具有“但是”中的情形，如上述花园房地产开发公司就游泳池、篮球场、足球场、羽毛球场、电子阅览室等配套设施描述，应当视为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，消费者可以依法提起诉讼，而不必担心《商品房预售合同》是否有相关具体内容。

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