业主对物管存有偏见

红桃6

业主对物管存有偏见　针对一系列“物管收费纠纷”案例后，广东省物业管理专家谢凯表示：“现在很多市民和业主对物管的情绪都比较偏激，都恨不得想推翻或颠覆，这其实是一种理解的误区。”

　　聘请“前期物管”

　　属霸王条款？

　　NO！

　　开发商在卖楼前，必须聘请物业管理公司。2007年国务院修订的《物业管理条例》，其中第三章《前期物业管理》第二十一条至第二十三条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　谢凯解释说，在卖楼前，聘请物业管理公司是开发商的义务。而现在很多买家和业主对此不满，认为是“霸王条款”。无论物管是好是坏，前提应是大家先制定一个游戏规则，倘若收楼后业主不满还可通过相应程序对物管企业进行撤换。

　　物管公司资质低

　　无权高标准收费？

　　NO！

　　对于很多小区物业公司资质低却收费贵的问题，广东正大联合律师事务所律师李瑾在接受记者采访时表示，住宅等级和物业管理企业资质等级是不同的概念，物业管理收费与物业管理企业资质等级也并无必然联系。

　　根据2007年《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》相关规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业管理企业要满足多个硬性的规定，比如说注册资本人民币500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人等的资质规定；管理物业面积多层住宅200万平方米、高层住宅100万平方米等等。而二级、三级资质物业管理企业的相关条件逐级降低。

　　根据此规定，物业公司管理资质的高低级别，和其提供的服务并无必然联系。其评判的标准主要在于其注册资本、管理面积及物业管理人员专业资格等，但这些却并不表明他们就一定要提供“一级”的服务。一些具备一级资质的企业，提供给业主可能只是一般的服务、收取平价的管理费；而一些不知名的小企业，也许可以提供更好的服务，收费也更贵。

　　物管公司“亏损”也不走

　　背后其实很好赚？

　　NO！

　　有很多业主反映小区的公共收益被物管公司“独食”，但物业公司又老是说自己亏本，如果业委会要炒物管，物管通常都会“赖”着不走。对此，谢凯表示，物业管理的支出非常琐碎庞杂，小区管理的方方面面都需要用钱。他举例说，物管接手小区管理后，通常会把走廊灯换成感应灯，马路灯、草地灯换成光线柔和的专用灯，这些细节都需要花钱。很多小区都有游泳池配套，在夏季，不算上本身的用水量，光是泳池水的蒸发量大约就有6吨，这些都是无形的支出。现在，小区树种越来越丰富、也越来越多，这些都需要人工修剪、用水灌溉。

　　新的《劳动合同法》规定，如果物业公司解散，其物管人员也面临失业，物管公司要向他们赔付钱款，在此情况下，很多物业管理公司都只能选择继续干下去，不敢轻言退出。而很多品牌房企，其物管都是关乎其品牌美誉度的重要因素之一，很多业主都是出于对其物管品牌的信赖，而且物管也是物业保值增值的关键所在。这些物管企业的营运，大部分都是靠开发商补贴的。所以很多大公司都不会放弃对自己品牌楼盘的管理。

　　发展商挪用

　　物管费大笔现金流？

　　NO！

　　还有业主提出质疑：物业收费其实也是一笔庞大的现金流，会不会有资金吃紧的开发商挪用这笔费用以作周转之用呢？谢凯说，大部分物业管理公司的资金连自己开销都顾及不了，哪还有多余的钱给开发商做周转。所以挪用资金的情况是少之又少的，即使是存在，前提也是保证物管的正常运营。

failly

业主和物管的关系就＝婆婆和媳妇的关系
从来没有说过不吵不闹的！

擦肩而过

现在这种现象很普遍

迷途羔羊

户县物业急需要规范化
户县好汉 发表于 2009-3-17 21:09

国家都规范不了，况户县。