陕西出台全国首个商品房限利政策 或将形同虚设

蒲实

        [提要] 陕西近日出台楼市调控新政，要求商品房利润须控制在10%左右，这是全国首个限利政策。


　　陕西近日出台楼市调控新政，要求商品房利润须控制在10%左右，这是全国首个限利政策。
　　新建商品住房明码标价
　　陕西省住建厅会同省物价局发布的通知要求，各地要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，在这个成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。并且通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。明码标价的新建商品住房的水、电、气、暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，必须包含在房价中，不得另行收取。【

明年上半年楼市或触底反弹

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　　“引导大家购房理性消费”
　　据陕西省住建厅和省物价局相关人员介绍，出台这项政策是希望引导大家购房理性消费。通知的出台，一方面是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手时就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，以此来促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。
　　说法
　　利润“被强制” 或现“楼脆脆”
　　陕西省明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，合理利润率应控制在10%左右，他们会有一系列的指标来确定利润率。对此，财经评论员马光远认为，在成本是一笔糊涂账的情况下没有办法控制利润，而且控制利润很荒唐，因为有些楼盘下了工夫就应该得到高利润。而另一位财经评论员说，这个想法很好可是最终难逃形同虚设的命运，因为开发商完全可以虚报成本。
　　其实上述规定并不新奇，因为对于经济适用房我国以前就有类似规定，只不过这一次是进入了商品房领域，但这样一来，更多的行政手段介入房地产市场遭到很多非议。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称，一旦房地产利润被政府强制在10%左右，一方面可能会爆发偷工减料或者出现房屋质量“楼脆脆”的问题；二是房企的利润如果受到政府的严重挤压，房企会亏损严重，无力负债，要出现“房跑跑”；第三，一旦房企倒下，银行肯定紧随其后，金融机构必有风险；第四，房地产如果不行，国内经济难以独活。【

易宪容:如何跳过挤房地产泡沫导致的经济下行阴影

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三季度地价增速微升 国土部：严格监控各地调控　　

　　国土资源部网站日前发布中国土地勘测规划院城市地价动态监测组《2012年第三季度全国主要城市地价监测报告》。报告显示，2012年第三季度，全国主要监测城市综合地价环比增长率为0.78%，地价环比增速略有提升，较上一季度增加了0.39，地价水平总体平稳，环比增速微升，同比增速持续放缓。报告强调，下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。

　　在监测的105个城市中，地价环比增幅微幅上扬。综合、商服、住宅地价环比增长率分为0.78%、1.13%、0.92%，地价环比增速略有提升，较上一季度分别增加了0.39、0.73、0.79个百分点;工业地价环比增长率为0.47%。

　　同比方面，同比增速连续五个季度回调，增速继续放缓。第三季度末，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分为1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，地价同比增速继续放缓，较上一季度分别下降了0.56、0.77、0.74、和0.27个百分点。

　　虽然住宅用地价格环比持平和下降的城市为21个，较上一季度减少了33个，但值得注意的是，异常交易地块数量明显高于前两个季度。报告显示，截至2012年9月30日，第三季度全国上报的成交异常交易地块31宗，比上一季度增加了17宗。从溢价来看，平均溢价率为105%，较上一季度降低25%，与去年同季度相比下降53%，高溢价成交地块数量仍处于调控以来的较低水平。

　　对于地价回调的原因，报告指出，一方面，地方政府贯彻落实中央关于坚持房地产调控不动摇的政策方针，着眼长久，为保证未来房屋供应，落实供地计划，加快了供地节奏;另一方面在本轮调控以来的去库存化过程中，房企库存压力逐渐释放，迫切需要增加土地储备，拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎;加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势，带动了房地产用地市场出现回暖迹象。

　　与此同时，报告指出，8月以来，多个城市调整了住房公积金政策，普遍提高了公积金贷款额度。限购以来实施政策微调的城市由上个季度的33个，增加至本季度的37个。部分地方政府通过房地产市场政策微调拉动经济增长的意图再次显现。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前全国的整体土地市场已经升温，信贷松动、楼市回暖导致开发商预期转变，看多情绪占主流，土地需求有所增加。

　　的确，三、四季度北京、上海、杭州等多地有大量地块入市。据近日杭州市国土资源局发布的土地出让公告，10月杭州主城区将有超过20宗土地密集出让，总面积近70万平方米，超过1000亩，创年内杭州单月出让土地面积之最。

　　“现阶段部分城市出现的‘土地热’的情况，并不是全部土地市场的表象。”中国房地产学会副会长陈国强认为，国家房地产市场调控政策持续从紧，部分地方政府房地产市场微调政策相继出台，市场预期出现分化，地价增速微幅回调。

　　展望四季度，陈国强认为，土地市场将逐渐趋于稳定，再加上维持房地产调控稳定的主线不会动摇，政策不会发生大的变化，因此未来土地大幅上涨的条件并不充分。

　　对此，报告也认为，如无实质紧缩 型房地产调控政策出台，预 计2012年第四季度，商服和住宅等房地产用地价格将持续回升。

　　对于后期房地产市场，报告强调，要严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式，巩固和强化已取得的房地产调控效果。

蒲实

　房地产到了谁该出手的时候 政策也该出手了

　　面对连涨4个月的房价，“空头”牛刀坚持，中国房地产有泡沫，而且这个泡沫一定会破。他还认为，明年2月，开发商就会陷入偿债泥潭，到时候“降价多少钱都不会有人买房”。

　　地产大佬任志强则针锋相对。他说，明年3月份，房价将大涨。理由是，现有的库存大概也就在明年3月份以前基本上消化得差不多了，而新的供应没有看到，所以明年3月份以后可能会供不应求。

　　孰是孰非，市场似乎正在给出答案。

　　最近，北京、杭州、南京等城市大幅增加土地市场供应，开发商仗着囊中宽裕反应积极，土地市场出现量价齐升的红火场面。尤其是保利集团四处出击频频举牌，在短短两天内连下四城，夺得多处“地王”，耗资上百亿元。据传，“两桶油”也不顾“退房令”加入战团，抢地夺魁，被坊间戏称为“卖油的打败了卖房的”。

　　据最新的研究报告，三季度百城住宅用地楼面均价为1800元/平方米，环比上涨23%。住宅用地平均溢价率为11.8%，连续第二季度回升，恢复至去年二季度水平。其中，北京三季度住宅用地楼面均价为7179元/平方米，溢价率为34.4%，独占鳌头。

　　远洋地产总裁李明说，上半年房企销售好起来了，手头有钱了，市场好了就多花钱，这是很正常的，这个现象应该会持续到明年一季度。但土地市场的反弹应该是短期的，北京并不能说明问题，北京任何时候土地都很稀缺，土地市场都不会冷清。

　　渣打银行大中华区研究主管王志浩更乐观。他认为，土地销售并未崩溃，大型房企重新出手，是房地产回暖的明证。尽管中小规模房企仍显谨慎，中小城市的情况也尚未可知，但是只要房屋销售继续保持当前的状态，库存继续下降，拿地趋势应将形成。

　　土地是建房最重要的材料，占其成本的三成还多。土地价格居高不下，房价下跌何其难。这是孩童都懂的道理。于是，买家在出手。房屋销量在8个月同比负增长之后，开始触底反弹至正增长区间。渣打银行跟踪的25座一～三线城市，8月份房屋月销量突破258000套(按平均面积为70平方米计算)，大大高于2011年的平均月销量170000套。尽管“金九银十”成色稍差，不符预期，但是成交量也差强人意，未见冬寒。

　　一个旁证是，房地产中介的日子好过了。一位经纪人说，“去年非常艰难，凄风苦雨，一年下来也就混个温饱；今年大不一样，即便只是前9个月，也能算个小康水平。”

　　那么，政策是否也该出手了？

　　住建部的判断是，房价尚不具备全面反弹的条件，只要坚定不移地执行好现有调控政策即可。该部有关负责人还表示，会适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

　　这被认为是“抚慰性表态”，不痛不痒。其印证是，国庆节前夕，贵阳市宣布，凡在该市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。接着，长沙市被曝出在限购上玩偷梁换柱，外地人全款可买多套房产。对政策如此明显地消解，到如今也未见叫停。

　　有评论指出，切不可轻言“房价尚不具备全面反弹的条件”。这要求房地产调控必须在楼市的各层面深度博弈中占据绝对上风，最终取得全胜。特别是在与地方政府的博弈中，不能让地方政府牵着鼻子走，要坚决叫停地方政府在调控上的一切小动作，并坚决执行问责要求。

　　与此种呼吁中央政府“该出手时就出手”不同，王志浩认为，政府换届之后很多政策将会延续。“我们预计只要全国范围房价不出现剧烈上涨，政策就不会进一步收紧。鉴于较短时间内实施房地产税在政治和技术上面临的难题，预期大规模征收房地产税仍会停留在讨论阶段。国土资源部最近限制房地产闲置土地的举措所起的效果可能会非常有限。”他说。

　　李明也持类似观点。他指出，在国家抑制房地产价格的政策中，房产税是比较可能付诸实施的，因为之前已经有试点，运营起来相对成熟和稳健。但是房产税的推行是个巨大的系统工程，短期内全面铺开还有一定的难度。

浪迹天涯