陕西省物业管理条例(转)(草案)

千律师

第一章  总则
第二章  业主与业主大会
第三章  前期物业管理
第四章  物业管理服务
第五章  物业的使用和维护
第六章  专项维修资金的使用和管理
第七章  法律责任
第八章  附则


第一章  总  则

第一条  为了规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造良好的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条  本条例所称物业管理，是指本省行政区域内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条  物业管理实行业主自治和专业服务与政府监管相结合的原则。
第四条  市、县人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第五条  省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区市、县（市）区物业管理行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自的职责依法做好物业管理活动的相关监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府在市、县（区）物业管理行政主管部门指导下，具体负责指导、组织、协调辖区内物业管理相关工作。
社区居委会可受街道办事处、乡镇人民政府委托，办理物业管理相关事务。

第二章  业主与业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。
业主依法享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
业主的权利：
（一）提议召开并参加业主大会，行使对物业管理活动的决定权；
（二）享有选举和被选举为业主委员会成员的权利；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）享有与交纳物业管理服务费相符的服务；
（五）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（六）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用及专项维修资金使用情况享有知情权和监督权；
（七）法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决定；
（二）遵守业主规约和业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理制度；
（四）交纳物业管理服务费和专项维修资金；
（五）法律、法规规定的其他义务。
业主对共用部位、共用设施设备享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第七条  一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主较少的经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第八条  物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，并遵循相对独立、便于管理的原则。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案向市、县（区）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。
市、县（区）物业管理行政主管部门应当自受理之日起20个工作日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。
第九条  对新建物业，在按照房屋买卖合同的约定办理不动产权属转移登记后，符合下列情形之一的，可以召开业主大会会议：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总面积50%以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满两年的。
物业管理区域符合召开业主大会会议条件的，建设单位应当在60日内告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。建设单位不履行告知义务的，业主可以联名以书面形式告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府在收到书面告知一个月内，负责核实并组织协调成立首届业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由社区居委会负责人、建设单位代表和业主代表组成。筹备组组长由社区居委会负责人担任，业主代表由社区居委会在一定人数业主推荐的业主中确定。
第十条  筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首届业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（三）确定业主身份、核定业主人数和物业面积；
（四）确定业主委员会委员候选人人选；
（五）草拟业主委员会委员选举办法；
（六）首届业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首届业主大会会议召开的15日前将业主大会会议的内容在物业管理区域内显著位置公告。
第十一条  筹备组应当自成立之日起30日内，在区、县（市）物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的协助指导下，组织召开首届业主大会会议。
第十二条  业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。  
采用集体讨论形式的，业主可以按单元（楼层）、楼栋推选业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。
采用书面征求意见形式的，应当由所在地街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的社区居委会派员现场监督，收回的表决票和选举方为有效。
业主可以书面委托他人出席业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。
第十三条  业主大会行使下列职权：
（一）选举、更换业主委员会成员；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）审查业主委员会的工作报告；
（四）决定物业服务合同的订立、变更或者解除；
（五）决定专项维修资金的筹集、使用和管理；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会的决定应当公告。
第十四条  业主大会分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区居委会派员参加。
第十五条  业主大会每年至少召开一次。五分之一以上的业主提议，应当召开业主大会。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）法律法规和业主会议议事规则规定由业主决定的事项。
业主委员会应当于业主大会召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域显著位置予以公告。
第十六条  业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者市、县（区）物业管理行政主管部门责令限期召集。逾期仍未召集的，由市、县（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集。
其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。
第十七条  业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会向业主大会负责。
第十八条  业主委员会的组成和任期由业主大会议事规则确定。
    第十九条  业主委员会自选举产生之日起三十日内，向所在地的县级以上物业管理行政主管部门备案。
第二十条  业主委员会是业主大会的执行机构。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会，报告物业管理实施情况；
（二）拟订管理规约和业主大会议事规则；
（三）执行业主大会的决定；
（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）负责续筹物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，监督专项维修资金的使用和管理；
（六）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；
（七）调解物业使用纠纷；
（八）管理物业档案，有关建设工程资料；
（九）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会办公经费来源由业主大会决定。
业主委员会执行业主大会的决定引起的民事责任由全体业主共同承担。
第二十一条  业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成。业主委员会成员应符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务、未欠交物业服务费和专项维修资金；
（三）遵纪守法、热心公益事业、责任心强，具有较强的公信力和组织能力。
第二十二条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地市或县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，同时告知社区居委会和物业服务企业。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区、县（市）物业管理行政主管部门备案。
第二十三条  业主委员会应当定期召开。业主委员会会议必须有过半数成员出席，作出的决定必须经业主委员会全体成员过半数通过。
业主委员会会议由业主委员会主任主持。主任不履行职责时由街道办事处、乡镇人民政府责成业主委员会一名成员召集业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
第二十四条  业主委员会有下列情形之一的，由市、县（区）物业行政管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，逾期不改正的，由市、县（区）物业管理行政主管部门决定予以解散：
（一）违反法律法规规定，侵害业主合法权益的；
（二）违反法律法规规定，严重影响社区稳定及公共秩序的；
（三）不按规定履行职责，情节严重的。
市、县（区）物业管理行政主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处、乡镇人民政政府组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第二十五条  业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会议通过后终止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（三）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（四）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（五）收受可能妨碍企业履行职务的其他利益；
（六）其他原因不宜担任业主委员会委员。
第二十六条  业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（三）以书面形式提出辞呈；
（四）本人配偶及直系亲属在本物业服务区域提供服务的物业服务企业及其下属单位供职；
（五）被人民法院判处刑罚。
第二十七条  管理规约、业主大会议事规则和业主大会、业主委员会作出的决定，对全体业主和使用人具有约束力。
管理规约、业主大会议事规则和业主大会、业主委员会作出的决定不得违反法律、法规的规定。

第三章  前期物业管理

第二十八条  前期物业管理是指建设单位或其选聘的物业服务企业至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日前的物业管理。
第二十九条  建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并向所在地区县物业管理行政主管部门备案后，在销售场所向物业买受人明示。
前期物业管理期间，建设单位应当承担物业的维修责任。未经业主同意不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第三十条  建设单位与业主签订出售合同时，同时签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同，应当按照前期物业服务合同示范文本的内容制订，同一物业管理区域内收取基本服务费的标准应当一致。
第三十一条  前期物业服务合同终止后，建设单位应当向业主委员会移交物业的土地使用权证、居住区管理用房和居住区规划图，竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图及其他有关工程建设资料。移交物业的土地使用权证，应当依法办理变更登记手续。
第三十二条  建设单位应当按照物业建筑总面积的2‰配置符合办公用房标准的物业管理用房。
物业管理用房属于业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将管理用房转让或者改作他用。

第四章  物业管理服务

第三十三条  从事物业管理服务的企业，必须经物业管理行政主管部门核定资质等级，取得资质证书；未取得资质证书的，不得从事物业管理服务活动。
    从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
    资质等级核定、岗位证书核发的办法由省建设行政主管部门根据国家有关规定制定。
第三十四条  业主委托物业服务企业对已售公有住房实施物业管理的，应当具备下列条件：
（一）业主和售房单位已按规定缴存住宅专项维修资金；
（二）共用设施设备及其其他配套设施完善；
（三）有物业管理用房。
第三十五条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，内容包括：
   （一）物业的基本情况；
（二）委托方和受托方的权利义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理基本服务费的标准和收取办法；
（五）物业的养护和维修；
（六）合同的期限、变更和解除；
（七）合同终止时物业资料、财务的移交方式；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
物业服务企业受业主的委托，依据本条例规定和物业管理委托合同约定提供物业管理服务。
第三十六条  物业管理服务的主要事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
（三）公共绿化的养护和管理；
（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
（五）车辆停放管理；
（六）物业档案、资料管理；
（七）装饰装修管理服务；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十七条  物业管理服务价格应当遵循公平、合理、质价相符的原则。
    物业服务价格应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体价格标准、取费形式由建设单位或者业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务价格管理办法在物业服务合同中约定。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、价格标准等。
第三十八条  为物业管理区域提供水、电、气、热、通讯、有线电视的经营单位和其他单位向业主和使用人收费的，可以与物业服务企业签订委托代收代缴合同；未委托代收代缴的，有关单位应当向最终使用人收取有关费用；物业服务企业接受委托代收代缴的不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十九条  物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发的自然灾害、供水、供电和供气事故、物业安全事故、公共卫生事件、治安及刑事案件、突发事件的预防和处置有具体方案和应对措施。
安全防范应急预案应当报街道办事处、乡镇人民政府备案。市、县（区）物业管理行政主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。
第四十条  物业服务合同终止或者解除时，应当结算物业管理服务费用，物业服务企业应当于十五日内向业主委员会移交本条例第三十四条所列资料、财物。
物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁上述资料、财物。
第四十一条  业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生纠纷的，可以自行协商解决，不能协商解决的，可以要求所在地街道办事处，乡（镇）人民政府调解。
业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第五章  物业的使用和维护

第四十二条  物业的使用禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动公用设施设备；
（三）擅自将住宅改变为经营性用房；
（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；
（五）违反规定饲养动物；
（六）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（七）侵占绿地，毁坏花草树木；
（八）乱倒垃圾、乱堆杂物；
（九）乱设摊点、乱停车辆；
（十）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；
（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；
（十二）法律、法规禁止的其他行为。
第四十三条  任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。物业维修或者因公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当赔偿。
第四十四条  物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠，造成其他业主、使用人和物业服务企业损失的，责任人应当赔偿。
    维修养护造成相关业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当赔偿。
第四十五条  业主需要装饰装修房屋的，应当遵守国家和本省有关房屋装饰装修和房屋安全使用的相关规定，并事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
    物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政主管部门依法处理。
第四十六条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章  专项维修资金的使用和管理

第四十七条  商品住宅和售后共有住房的业主及出售公有住房的单位，应当按相关规定交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造。
第四十八条  住宅专项维修资金按下列标准交存：
    （一）商品住宅与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整；
（二）售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（三）出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金；
（四）业主应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的专项维修资金存入住宅手续维修资金专户；
（五）业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
专项维修资金不敷使用时，按物业建筑面积向业主续筹。
第四十九条  业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地物业行政主管部门代管，业主大会成立后，市、县人民政府物业行政主管部门应当将住宅专项维修资金的账面余额划转至业主大会的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交至业主委员会。
业主大会住宅专项维修资金的使用，应当接受所在地市、县人民政府物业行政主管部门的监督。
第五十条  使用专项维修资金由物业服务企业提出使用建议，专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论使用建议，物业服务企业实施使用方案向所在地市、县人民政府物业行政主管部门申请列支，市、县人民政府物业行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第五十一条  业主转让物业所有权时，维修资金随物业所有权同时转让。物业拆迁或者其他原因造成住宅灭失的，结余的维修资金应当按业主个人交纳的比例退还业主。

第七章  法律责任

第五十二条  违反本条例规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同未备案的罚款5000至10000元，服务合同未在销售场所明示的罚款3000至5000元；前期物业管理期间未经业主同意使用专项维修资金的，责令其退回，并处以使用额50%的罚款。
第五十三条  违反本条例规定，建设单位在前期物业服务合同终止后未向业主委员会移交相关资料的，由所在地物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位处以1万元以上10万元以下罚款。
第五十四条  违反本条例规定，建设单位未按规定配置物业管理用房的，由所在地物业行政主管部门责令改正，并处以10万元以上50万元以下罚款。
第五十五条  违反本条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由所在地物业管理行政主管部门没收违反所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十六条  违反本条例规定，物业服务企业未制定物业管理区域内物业管理应急预案及未备案的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以5000至10000元罚款。
第五十七条  违反本条例规定，物业服务企业逾期不向业主委员会移交第三十四条所列资料、财物的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以5000元罚款。
物业服务企业损坏、隐匿、销毁上述资料、财物的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令追回，造成损失的依法承担赔偿责任。
第五十八条  违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:
（一）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动公用设施设备；
（二）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；
    （三）擅自将住宅改变为经营性用房；
（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；
（五）侵占绿地，毁坏花草树木；
（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
个人有前款行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第五十九条  违反本条例规定，未征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处以1万元以上10万元以下罚款。
    第六十条  违反本条例规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共有部位、共有设施设备所有权或者使用权的，由所在地物业管理行政主管部门处以5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条  违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业或业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十二条  业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十三条  拒绝、妨碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十四条  违反本条例规定，县级以上物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章  附  则

第六十五条  本条例中有关的专业用语含义：
（一）自用部位是指一套住宅内的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设施设备是指一套住宅内的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（四）共用设施设备是指居住区内全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气、燃气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车厂车库、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。
第六十六条  本条例自    年  月  日起施行

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