中国房事黑皮书（2008）[转帖]

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:43:02

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中国房价下跌序幕刚刚拉开——《中国房事黑皮书（2008）》之一 　　时寒冰 　　 2006年，我写了《中国房事黑皮书（2006）》。之所以叫“黑皮书”，有两个意思：一是写出房地产市场中真实的数据、信息，民众的真实感受，直面各种问题。二是理性反思。 　　两年后，中国房地产市场已经发生非常大的变化。这样表述或者并不准确。确切的说法，应该是，影响中国房地产市场的各种因素：政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化。 　　当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候，中国高房价还能持续吗？当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候，北京等地的住房市场还能够独善其身吗？在这次的系列文章中，我将对这些问题进行探讨。 　　现在，有不少专家强调，房价的调整正在过去，新一轮大涨即将展开。而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”。我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。我此前已经做过这样的表述：“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。” 　　商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。 　　对于未来的房价走势，我作出三个判断： 　　其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。 　　其二，下跌将是长期趋势。 　　其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。这其中的原因有很多，接下来将详细分析。不妨先提出一个因素：中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：第一，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。 　　从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。 　　中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置，高处不胜寒。 　　中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽，远远偏离民众实际购买力的房价，下跌是难以避免的，这种趋势将越来越清晰地显现出来，并且，疲软将是长期趋势。也许，只有等到未来的某一时刻，人们才能认识到，2007年底或2008年初的房价最高点是那么的难以逾越！ 　　数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的二十多倍接近三十倍，再考虑到住房品质的差异，另外再考虑到美国的社会保障机制远远好于中国，我国房价其实已经远远超过发达国家的房价。 　　从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价一般为住宅而非生产性用房，因此，这里着重通过对后三种价值的分析来探寻我国未来的楼市趋势。 　　　　当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。 　　针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。 　　 “房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。 　　　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。 　　　　那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。 　　　　从2007年9月，房贷新政开始，我国开始采取措施加大炒房成本，提高投机门槛。同时，打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度，政府同时也加大了社会保障性住房的供应，这些都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。 　　我们知道，在我国的房地产市场中，除了新增的住房供应，更有每年因投资、投机沉淀下来的数量惊人的存量住房，一旦对房价上涨的预期发生转变，相当一部分存量住房将被逼向市场，增大市场的住房供应量。 　　因此，8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。” 　　这是有关部门对房价走势发出的清醒认识。 　　中国房价的疲软趋势将是长期的。 　　住房是由人来消费的。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。 　　对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。 　　而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。 　　我们可以非常清晰地从小学招生人数的变化，来感知到未来住房消费人群的骤然变化。我查阅了1991年至2007年的《全国教育事业发展统计公报》，从1996年开始，小学招生人数开始下降，此后，下降趋势越来越明显。小学数量也急剧减少，部分数据列举如下： 　　《1996年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。” 　　《1997年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。” 　　《1998年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。招生2201.38万人，比上年减少260.66万人。” 　　《1999年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。” 　　《2000年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。” 　　《2001年全国教育事业发展统计公报》：“2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。” 　　《2002年全国教育事业发展统计公报》：“2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人”，“在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。” 　　《2003年全国教育事业发展统计公报》：“2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。” 　　《2004年全国教育事业发展统计公报》：“2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。” 　　《2005年全国教育事业发展统计公报》：“2005年全国共有小学36.62万所，比上年减少2.8万所；招生1671.74万人，比上年减少75.27万人；在校生10864.07万人，比上年减少381.04万人。” 　　《2006年全国教育事业发展统计公报》：“2006年全国共有小学34.16万所，比上年减少2.46万所；招生1729.36万人，比上年增加57.61万人，增量主要在农村；在校生10711.53万人，比上年减少152.53万人。” 　　《2007年全国教育事业发展统计公报》：“2007年全国共有小学32.01万所，比上年减少2.15万所；招生1736.07万人，比上年增加6.71万人；在校生10564万人，比上年减少147.53万人；小学毕业生数1870.17万人，比上年减少58.31万人。” 　　 2007年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所，减少一半还多！招生人数，从2524.66万人，下降到1736.07万人，减少了788.59万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。 　　小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，难以逆转的。 　　除了人口因素，城市化被认为是支撑房价的另一重要力量。所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，许多人忽略了一个非常重要的因素，即城市化本身的质量。在发达国家，城市化的过程是经济发展到一定阶段自然引发的结果，而我国的城市化质量较低，很大程度上是催生出来的，并没有伴随着购买力的同步提升。以失地农民为例，在我国城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。而在国外，由于相当大比例的土地是私有的，拥有土地的农民在城市化的过程中，坐享土地升值的好处，他们的购买力因城市化进程而大大提升。如果抛开城市化的质量，而片面地强调城市化的比例，是难以得出正确结论的。

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:43:19

<DIV class=t_msgfont id=message22875837 title="">信息影响着人们对消费或投资、投机行为的选择，而人们的消费或投资、投机行为又直接影响着房价。如果说这是一个循环，那么，通过错误的信息，影响甚至左右人们的消费、投资、投机选择，就能间接影响或左右房价，从而，形成有利于自己的“良性循环”。因此，才有了中国房价连续10余年在既得利益集团的掌控下直线上涨。 　　中国房地产市场中的信息，被既得利益集团利用得可谓淋漓尽致。 　　目前与房地产相关的信息，基本掌握在房地产开发商与政府有关部门手中，在有关部门信息公开不到位的情况下，开发商成了发布相关信息的最权威人士，并因此被媒体追捧，一些开发商成了明星，并一直发展到他自己也把自己当成大明星为止。有关部门和地方政府即使公布相关信息，也都是最大限度地让数据“体现”自己的利益。因此，在中国房地产市场中，不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突，地方政府与有关部门彼此提供的数据，也往往是天壤之别。民众根本无法得到真实的信息。在中国房地产市场，谎言因此鹊起。 　　许多人在判断中国楼市走势的时候，都会强调土地资源的稀缺性，认为土地的稀缺是房价最强大的支撑力量。因为这个误区，人们相信了开发商给出的房价将永远只涨价不跌的逻辑。 　　我们不妨从五个方面剖析这一问题： 　　第一，被开发商囤积的土地（包括未被统计在内的）和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起，足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。 　　仅被开发商囤积的土地，有三份报告清晰地反映了这一点：（1），2007年8月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖；（2），国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业土地购置面积越来越大，全国最大的“地主”是碧桂园，截至2007年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米；（3），北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布，报告估测：到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是：地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市场严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。 　　这些囤积的土地量是什么概念呢？仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”，“十一五”期间，北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，4500万平方米土地即使是建筑面积，也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半！4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和！（详见《上海证券报》2007年9月18日）。这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积！ 　　另据2007年2月25日的《南方都市报》报道：全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。开发商囤地严重，一直是深圳房价快速上涨的重要原因。去年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。 　　这还没有包括未被统计在内的数据（这一定又是一个触目惊心的数据），同时，也没有包括各地土地储备中心储备的土地，而土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能，其储备的土地是动态增加的。 　　显然，所谓中国土地的稀缺性，是通过囤积等方式，人为制造出来的谎言，意在制造紧张气氛，推动房价上涨。 　　第二，说到土地的稀缺性，中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我国是130多人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，我国只有37％左右。但是，日本仍然很好地解决了住房问题，而且，日本的房价并没有涨到天上去。不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道：日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。到今年2月，使用面积66平方米的房型售价2290万日元（约合152万元人民币）。即使从绝对值上来对比，这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。别忘了，日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有权（中国买的只是70年的使用权）、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。 　　第三，所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果，很多城市化是把周边的县、镇划归城市实现的，属于“挂牌式”城市化，在这种情况下，对于新并入的县、镇而言，由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼，土地得到了更充分的利用，仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占，也不意味着土地资源变得更稀缺。而且，在这种“挂牌式”城市化格局下，原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变，这种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。因此，所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。另外，城市化过程中并未伴随着购买力的上升，这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》（《中国房事黑皮书（2008）》之一）一文中已经讲过。 　　第四，城市尤其接近中心地带拆迁后（多为平房或矮楼）新建的楼房，大都是容积率高的高楼大厦，其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍，这实际上意味着城市土地更充分的利用，意味着衍生出新的“建筑面积”。另一方面，城中企业向外迁移（可能占用部分耕地），都在不断增加城市的土地资源，当高楼大厦替代企业的厂房，由于容积率提高，建筑面积将提高数倍，这同样告诉我们，土地的稀缺性只是一个人造谎言。 　　第五，我国一再强调，“一定要守住18亿亩耕地红线”，但是，住房并不一定要建造在耕地上，实际上，在我国陆地面积中，耕地只占13.7%，耕地之外的土地比耕地面积更多，许多是可以开发利用建房的。在一些城市，海边与山坡的商品房甚至价格更高，以开发商的能耐，完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售。 　　但是，错误信息的弥漫，使人们深信，房屋只能建在耕地上，而18亿亩耕地红线不能碰，因而，土地是稀缺的，既然土地是稀缺的，地价就会上涨，相应的，房价也会直线上涨。这种思维路径正是既得利益集团所需要的。对于地方政府而言，在土地稀缺性的幌子下，土地可以以更高的价格拍卖，“地王”不正是这样制造出来的吗？另一方面，在土地稀缺的幌子下，开发商不断烘托出供不应求的假象，推高房价。而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。 　　实际上，一方面，土地稀缺性只能是相对的，与日本相比，中国可能根本不存在所谓的土地稀缺性，能建造房屋的土地比能耕种的土地要多得多！更何况，对于这种所谓的稀缺的土地，人们所拥有的只是70年的使用权而已！另一方面，正如《中国房价下跌序幕刚刚拉开》一文中所提到的，计划生育政策导致的生育率的下降，使得80后的独生子女一代，“结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场”。因此，退一步说，所谓的土地稀缺性即使是真实存在的，也正在悄然发生变化。 　　在中国信息混乱的房地产市场，民众想获取真实信息是如此困难。比如，国家发改委发布的数据显示，2007年11月份广州房价环比上涨12.27%，而广州市国土资源与房产管理局公布的数据却称同期月房价数据环比下跌9.9%！地方政府与有关部门发布的同一期间的数据差别竟然如此之大！原因是双方采用的统计方法截然不同，当然，谁都会选择更利于自身利益的方法，问题是，夹在中间的民众如何取舍？ 　　再比如，自2007年10月份以来，有关部门发布的房价信息仍是在不断上涨的，媒体报道时特别强调“各大中城市的房价依然在你追我赶，并无趋缓迹象”，这种信息给民众带来的感觉是显而易见的：房价在快速上涨，如果不抓紧买房，今后将不得不付出更高的价格。经济学家认为，公众对未来良好预期容易转化为现实的需求，从而进入消费决策。房价快速上涨信息给人们心理上带来的驱动作用无疑将使部分潜在的购买力直接转化为消费行动，进而，成为房价上涨的推动力。 　　但是，有关部门发布的房价涨幅数据遗漏了一个极其重要的因素，即成交量的变化。经济学家在研究某种商品的价格走势时，不仅看价格，也看交易量，因为基于不同交易量的价格有着截然不同的市场解读，通过两种数据的结合才能得出相对准确的结论。然而，我们有关部门所发布的统计数据，交易量却是缺位的，这是由统计方式的局限性所决定了的——发改委和统计部门发布的数据属于抽样统计，无法反映具体的交易量。这样，某种商品目前的价格变化与未来的走势之间就容易失去原本非常紧密的联系。缺少成交量支撑的房价，即使上涨的，也是强弩之末或者回光返照。如北京、上海、深圳，今年7月份的住房成交量环比大幅萎缩，都在20%以上，深圳更是环比下降40%；同时，三大城市同比降幅更是都达到50%。 　　有些信息不仅仅是统计方式的不同，甚至，连定义本身甚至都可能截然不同。比如空置率，国家统计局与原建设部（即现在的住房和城乡建设部，下简称建设部）就争议不断，因为它们对空置及空置率概念的理解截然不同。国家统计局认为，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。而建设部则认为，竣工1年以内的作为待销商品房，1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上才被作为空置积压房。争论到最后，建设部有关人士在接受媒体采访时干脆说：“空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。”太极手一推，空置率计算似乎就成了难以完成的任务。言外之意，既然空置率是算不出来的，你统计局不管怎么忙活，得出的数据都是不可信的！ 　　　　统计局与建设部的PK，说到底是利益和话语权之争。仍以空置率为例，空置率的高低直接反映了房地产市场投机、投资的严重程度，倘若空置率高，中央可能据此出台严厉的调控政策，而这恰是建设部不愿意看到的。最要命的是，倘若统计部门公布的数据成为中央制定相关政策和公众研究房市的依据，统计部门就掌握了房地产市场上的一个至关重要的话语权，就动了建设部的奶酪，这同样是建设部不愿意看到的。建设部更愿意自己掌控着与房地产相关的话语权。两部门争斗的结果是：中国现在也没有谁能够知道房屋空置率到底是多少！如果有人想知道，就只能在晚上去一个个小区查看，看亮灯率有多高！职能部门内斗或不作为，让民众苦不堪言！ 　　而有些信息根本就是故意扭曲的，以凸显政绩或遮掩问题。比如，2007年11月15日，在第六届住博会高峰论坛上，建设部住宅与房地产业司一位副司长透露：“截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供应总套数的35.9%，比2006年高出1.5个百分点，中小户型供应呈现上升趋势。”根据这个数据，我国90平方米以下普通商品房占商品房供应的总套数在增加，但是，“小户型供应呈现上升趋势”的结论却是偷换概念的结果。因为，判断中小户型住房供应增加与否、增加多少的依据应该是“面积”而非“套数”。 　　我国第二次房市调控政策明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。 　　显然，中央政策的着眼点在于“面积”而非“套数”，衡量政策效果的标准也应该是“面积”而非“套数”。我们知道，同样的面积建造小户型住房的套数肯定要比建造大户型住房的套数多很多。莫说“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重”，已经达到“开发建设总面积的70%以上”，即使达到了政策规定的一半目标即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供应总套数中的比例也不应只占35.9%！通过对比不难看出，有关人士通过以“套数”来取代“面积”，就把90平方米以下普通商品房供应远未达到政策预期的缺陷轻松变成了成绩！ 　　在整个中国房地产市场，各种数据互相打架，各种信息彼此冲突。当一个市场的信息混乱到过去的（如上月份、上季度）房价到底是涨还是跌都弄不清楚的时候，各种既得利益集团便翩翩起舞，尽兴忽悠，而民众处于极度迷茫的状态！正是在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下，民众被房地产市场中的既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程，他们被榨取和掠夺的是实实在在的血汗钱。但是，用谎言推动的市场注定要累积起巨大的泡沫，而泡沫总归是要破灭的。2008年，注定是一个转折之年！ 　　 </DIV>

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:43:37

<DIV class=t_msgfont id=message22875853 title="">没有哪一个民族，像我们这样，被住房问题牢牢绑架，无数人为住房问题忧虑。当那些背负着沉重还贷压力的人们，在浑然不觉中失去笑容，生活的情趣和意义在哪里？现在，许多年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情，有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象，似乎已经没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心，这个民族的未来在哪里？ 　　解救房奴、解决中国住房问题首先要解决的问题是什么？ 　　我的回答是：打破垄断！ 　　中国房地产市场存在垄断吗？开发商经常以讥讽的语调反驳这个问题。在强势既得利益集团掌控信息，掌控话语权的今天，有多少真相在被无情地遮掩？而这些说谎者，往往被称为最讲实话的人！黑白颠倒若此。 　　中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。 　　 　　地方政府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。 　　土地储备中心垄断土地的出让，是导致中国房地产市场畸形发展的一个重要根源。这里面反映出三大问题： 　　第一，是否为了公共利益的问题。根据我国《宪法》的规定，国家为了公共利益需要可以征用土地，而土地储备中心是先储备土地，到底是不是为了公共利益这个前提就不存在了。因为储备的土地既可能是卖给开发商，供商业开发，也可能是真正用于公共利益的，但是《宪法》很明确规定是为了公共利益的需要，没有这个前提就可能违背宪法。我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”那么，如果土地储备中心储备土地的前提不存在，就可能违反宪法规定。 　　第二，“农民集体所有”的“无人所有”问题。我国《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。”法律最讲准确、严谨。但此处一个“属于农民集体所有”把水彻底搅浑。“农民集体”指的是谁？到底是农民还是集体？如果说属于农民，农民一不能进行土地交易，二不能将土地抵押融资，产权残缺不全。如果说属于集体，根据《村民委员会组织法》的规定，村委会仅仅是一个自治组织，无法赋予其所有权身份。那么，“集体”到底是谁？因此，有法律专家指出：“这样法律规定的农民集体所有，实际上是无人所有。” 　　 2006年2月24日，我发表在《上海证券报》上的评论文章《如何防止征地异化为掠夺》指出：“近年来，相当一部分征地并非为了公共利益，而是为了满足特殊利益共同体的私利，一些地方政府将低价征来的土地转卖给开发商，从中牟取暴利，公众并未从中受益。所谓公共利益，不过是权贵资本掠夺链条中的丑陋一环。应该认识到，倘若征地并非为了公共利益，地方政府就不能强制征地，而应该作为市场主体的一方，与被征地农民展开平等谈判，商定市场价格后，实行征地。也就是说，非公共利益的征地行为，其运作应走市场化的道路，而不能动用公权力，进行强制性征地或者掠夺性征地。土地产权不明，则是征地异化为掠夺的另一重要因素。道理很简单，既然土地本不属于农民，既使强征他们又如何维权？” 　　第三，全民土地所有权无法在现实中得到具体体现。国家所有即全民所有，全民所有的土地，购房者在买房时，还必须全额承担土地出让金，即全民土地所有权没有真正得到体现。 　　第四，土地只卖给开发商，即使个人合作建房，也必须通过开发商拿地，造成个人合作建房之路被彻底封堵死，衍生出开发商对市场的强势垄断地位。 　　这些问题都是需要解决的。 　　 　　开发商对房地产市场的垄断权亟需打破。 　　开发商不承认其处于垄断地位，理由之一是，行业集中度非常低。开发商故意混淆了概念。我国房地产业集中度的确比较低。截至2006年底，全国共有房地产开发企业5.87万家，地产界的大哥大万科，2006年的总资产占全行业的比重仅为0.55%，营业收入占比仅为0.99%，净利润占比为1.38%。 　　但是，我国的房地产垄断根本不是体现在集中度上的，它体现在以下几个方面： 　　第一，准入限制带来的垄断。并非谁都可以进行房地产开发，它有非常严格的准入限制，这使得民众（尤其在城市）只能购买开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋。我们知道，现在，婚姻介绍所的收费是可以接受的，并不高，这是因为法律准许自由恋爱，自由恋爱对婚介所构成了竞争关系；我们还知道，饭店的菜价并没有高到非常离谱的地步，是因为无数个家庭主妇可以自己做饭，她们对饭店构成了竞争关系。倘若不允许自由恋爱、不允许家庭主妇做饭，那么，无论是婚姻介绍所的收费还是饭店的菜价，都会高到极其离谱的地步，因为婚介所和饭店拥有了绝对垄断地位，他们可以凭借垄断地位不断抬高价格。 　　我们的房屋开发市场被开发商垄断，就如同民众被限制自由恋爱，而只能通过婚介所找对象才被视为合法一样，最终，导致了开发商群体垄断地位的形成。 　　第二，政府垄断的延续。政府既垄断着土地供应，也垄断着融资渠道，大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后，开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报，一般不会反过来去拆开发商的台，再去强化开发商的竞争，压缩开发商的利润，使得自己在下一次交易中换取的利润降低。共同利益成为地方政府与开发商走到一起的原动力。地方政府强化开发商的垄断地位，确保开发商的利润，而开发商则让地方政府分享土地升值（土地高价拍卖）带来的利好，至于腐败官员从中牟取的巨额私利更是人所共知。 　　第三，房地产具有天然排挤竞争的特性，暗藏着空间垄断。开发商们经常说，开发商不计其数，楼盘多如牛毛，彼此激烈竞争，并不存在垄断。这一说法非常具有欺骗性。住房有别于其他商品的一个重要特点是固定性。上海的楼盘与深圳的楼盘肯定不存在价格上的竞争关系，北京四环外与三环内的楼盘价格也没有任何可比性，即使相邻地区，经济适用房与别墅之间也不会有任何竞争关系。只有位置相邻近、品质相近的楼盘，才能真正形成价格竞争，而同时符合这两个条件的楼盘并不多见。换句话说，住房的固定性特点决定了房地产市场的垄断有别于经济学所定义的传统意义上的垄断。 　　第四，信息垄断。目前，与房地产市场有关的信息基本上都掌握在开发商与地方政府、有关部门手中，在后两者在信息公开方面不作为、不到位的情况下，开发商对信息的垄断权得到强化，他们凭借对信息的垄断，挑选、篡改甚至编造、捏造对自己有利的信息向社会发布。比如，一些经常抛头露面的地产商，不断强调，历史将证明“房价永远是只涨不跌”的，但为什么，在房价还没有下跌，仅仅成交量下降的情况下，他们就惶惶不可终日，强烈要求政府救市呢？是的，他们自己所垄断的信息清晰地告诉他们，危险正在到来，对房价的长年透支累积的泡沫正面临着破灭的危险，而绝不是什么实际需求推高房价的鬼话！看看各大城市投机性购房所占比例就不难了解这一点。 　　第五，通过囤积居奇强化其垄断地位。开发商垄断囤积土地和囤积住房（在房价飞涨过程中尤其如此），人为减少市场的有效供给，制造供不应求的紧张气氛，推高房价。如果不是占据市场的垄断地位，他们敢这样做吗？ 　　除了这一点，在物业管理方面，开发商继续延续其垄断权，获取超额垄断利润。 　　中国的房地产市场要走出畸形的局面，必须打破开发商的垄断地位。 　　开发商是什么？这是一个首先要弄明白的问题。在我国房地产产业链条上，规划由有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑单位建造，开发商扮演只是“中间人”角色。而且，从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资建房——向建筑企业转嫁风险和成本，预售房——向购房者转嫁风险和成本，直接贷款或假按揭——向银行转嫁风险和成本等方式，来维持经营。在我们这个时代，开发商担当着皮包商、食利阶层和寄生虫的角色。 　　不可否认，一些开发商在楼盘设计方面的确付出了一定的劳动，他们聘请了优秀的设计师，设计出了一些获得较好口碑的楼盘。而且，开发商作为中间商，可以有效降低房屋开发成本。房地产开发商作为中间商的确有其存在的必要性。问题在于，在这种情况下，开发商所获取的利润，就应该是它作为中间商角色应得的利润，这个利润应该是微利而不是超额暴利。如果开发商仅仅因为做好了中间商或者召集人的角色，你本需要50万就可以住上的高品质住房，他却收你150万甚至更多，这样的中间环节、具有这种食利性质的中间人还有存在的必要吗？更何况，许多房屋质量难以得到保障。 　　在我国广大农村，政府没有花一分钱，就很好地解决了住房问题，而在收入更高的城市（2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元，农村居民人均可支配收入为4140元，城市是农村人均收入的三倍多），住房问题却解决不好，与开发商等中间环节的盘剥，和地方政府在卖地过程中获得的暴利及过高的税费有着最直接的关系。 　　那么，应该如何打破开发商的垄断地位？ 　　首先，应该降低房地产开发门槛，激活房地产市场中的竞争。 　　其次，是允许个人自建房、合作建房等等，赋予人人都有当自己开发商的权利。 　　从经济学上来看，竞争或替代性会导致价格的下降。无数家庭主妇自己做饭对餐馆构成了天然竞争，自由恋爱对婚介所形成了强有力的竞争，因此，菜价可以接受，婚介费不高。 　　现在，城市居民自建房、合作建房在事实上是被禁止的，由于没有自建房、合作建房与开发商竞争，形成了开发商的强势垄断地位。如果允许自建房或合作建房——这当然是一种市场化的机制，就可以压缩开发商提供的商品房空间，可以压缩其暴利。同时，政府加大社会保障性住房的供应量，也可以压缩开发商的暴利。在这两种情况下，开发商虽然还存在，但其垄断性、其暴利因素则被压缩，促使整个房地产市场由于竞争的活跃而发生质变。 　　事实上，在西方发达国家，房价之所以走势平稳，是三个方面的结果：一是大量自建房、合作建房的存在，与开发商构成了竞争关系。二是政府保障性住房供应充足。三是开发商所占据的市场份额被自建房、合作建房及政府提供的保障性住房压缩在一个较小的比例内（如新加坡，开发商建造的商品房在整个住房供应体系中的占比不到5%），而我国现在主要是依靠开发商供应住房！这还不是强势垄断吗？ 　　我们为什么不通过允许自建房、合作建房来与开发商竞争，以降低房价，并且使房屋质量更有保障？ 　　于是，另外一个问题来了。允许自建房会不会导致房地产市场更加混乱？这是开发商及其御用文人强烈反对自建房、合作建房的一个最常见理由。 </DIV>

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:43:56

<DIV class=t_msgfont id=message22875886 title="">我经过调查了解西方发达国家的做法，发现，自建房根本不会乱。只要政府规划做好，就可以做到有条不紊。我们可以看看德国的做法。我在《自建房不会导致房市混乱》一文中指出：西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用作住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的。而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色。比如：屋顶是深色，坡度为40度，屋檐不超过50厘米等等，甚至连所植树的类型都明确规划好，比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等等，非常详细。有这种规划，是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？ 　　规划好是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常不断推倒重来，以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。 　　这绝非是什么向计划经济的倒退，恰恰相反，实行自建房、合作建房的国家，恰恰是最纯正最正统最成熟的市场经济国家！一些开发商、腐败官员及被既得利益集团收买的学者，动辄拿向计划经济倒退的旗号压人，如果披着市场经济的皮却行掠夺之实，让民众苦不堪言，这样的市场机制难道不需要纠正吗？ 　　通过竞争，打破开发商的垄断地位，有许多好处： 　　第一，民众可以少花钱，住质量更好的房子。 　　 2007年，全国政协委员、博士生导师王长德在“两会”期间指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定指出：“据一位房地产开发商向我透露，即使是较高档的楼盘，每平方米的建筑成本充其量为1500元，可见地价和开发房的高额利润是房价高的主因。” 　　为了弄清房屋建筑成本，我先后询问了多位开发商，得出的结论是：高档楼盘，哪怕是售价在每平方米两万、三万以上的楼盘（带电梯），每平方米建筑成本也很难超过1400元，而一般的非高层建筑，每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允许自建房、合作建房，政府只要提供土地（这真正符合土地全民所有的宪法规定），或者，由民众适当承担些税费，不需要政府花一分钱，民众自己就可以出资建房，解决好住房问题。当然，这里面还存在着级差地租问题，我认为，可以通过税收的方式调节。愿意住在中心城区的购房者，可以承担高于郊区的税收。这样，一套80平方米的高品质的商品房，算上税收，平均下来不足20万元（建筑成本11.2万元，其他费用加起来8.8万元不算少了吧？）足可以搞定，而这个费用很多家庭是能够承担得起的。至于那些低收入者，政府应该也必须为他们提供廉租房，承担社会保障责任。这样，住房问题就能得到很好的解决。 　　当然，这需要实行严格的实名监管，严厉惩处炒房、囤房行为，同时，禁止外国人在中国买房（允许其租房）。 　　第二，打破开发商垄断，可以降低金融风险。开发商的自有资金很少，很大一部分源于银行贷款，这加大了银行的风险。如果大量自建房、合作建房存在，老百姓不需要太多银行贷款，就能很好地建设优质的住房，银行根本不需要像现在这样，因被开发商绑架而战战兢兢。甚至，有开发商说要死银行先死，对银行进行恫吓与威胁，并迫使银行帮助开发商说话，游说决策层出台对开发商有利的政策——这几乎成了地产恐怖主义。 　　第三，打破开发商垄断，可以把一个民族解救出来。 　　从来没有哪一个民族，像中国这样被住房问题死死地绑架。许多年轻人从大学一毕业，就开始为住房问题犯愁，而他们是一个民族的未来和希望啊！住房成为一个沉重的枷锁。买到住房的人，为了按揭日夜操劳，压力重重，沦为房奴一族。没有买到房的人，为不断攀升的房价忧心忡忡。住房这一生活中的一个必需品或者一个工具，竟然变成了许多人所追求的终极目标，许多人沦为住房的奴隶。这一目标绑架并扼杀了一个民族的创造力。 　　而且，开发商这一不付出实质性劳动的群体，不断占据富豪排行榜的前列，严重扭曲了人们的价值观和追求目标，它告诉人们：通过掠夺，通过压榨，不劳而获也能成为成功人士，这起到了引领人们走向投机的作用，必然助长投机热。试问当今世界，有哪个国家把房地产业这一可能伤及民生的行业作为国家的支柱？ 　　第四，打破开发商垄断，有利于民族建筑业的发展。许多人把房地产开发等同于建筑业。其实，这是一个误解。许多房地产开发企业只是寄生在建筑业身上，他们让建筑企业垫资为其建房，开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资，导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。 　　我国建筑企业长期遭受开发商的剥削。据社科院的曹建海博士研究，在整个房地产链条中，开发商攫取了其中90%的利润，而包括建筑企业、设计单位在内的环节，只占了整个利润中的10%。这严重制约了建筑企业的发展。当然，也有个别开发商拥有建筑公司，但是，其利润来源于其作为开发商的角色而不是建筑商的角色。 　　打破开发商垄断，有利于建筑业的发展。中国建筑业在国际上具有相当强的竞争力。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”但是，开发商目前正在压缩着建筑企业的生存与发展空间。2005年的经济数据显示，在国民经济的20个行业中，建筑行业排名第五，占我国国内生产总值5.4%的份额，领先于采矿业、房地产业、金融业等14个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元，年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右，占全部非农产业就业人员的12.4%。建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这是房地产业不能相比的。 　　而且，相对于建筑商，开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多，建筑商直接为不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服务，更有动力提高房屋质量，而房地产领域的农民工工资拖欠问题，也能从此得到根除。 　　第五，打破开发商垄断，允许自建房，可以减少腐败。试想一下，当腐败的官员面对几百、几千户的合作建房者，他敢索要贿赂吗？但是，面对开发商，他们就敢！开发商拥有许多个项目，通过与开发商的勾结，腐败分子与开发商共同分赃，而且，被查处的几率更低。打破开发商垄断，腐败几率就会降低，这可以促使政府廉洁，促使政府更有亲和力，促使社会更加和谐。 　　第六，可以减少偷漏税行为。开发商偷漏税现象之严重，几乎人所共知。房地产企业通过垄断优势，操纵房价，恶化民生，加大了政府解决住房保障问题的难度。而房地产企业大肆偷税漏税，则减少了财政收入，将导致公共产品供给的不足，这将增大民众为弥补缺口所支付的成本，降低社会资源配置的效率，危害社会公平。 　　第七，可以减少土地囤积与炒房行为。 　　 …… 　　相关理由还有许多许多，由于时间限制，不再一一列出。请有兴趣的朋友帮助补充！ 　　 作者：穷人1978　回复日期：2008-8-27　8:35:11　 　　高房价是中国经济发展的巨大障碍——《中国房事黑皮书（2008）》之四 　　时寒冰 　　中国内需为何屡拉不动？通货膨胀的推手在哪里？在我国目前，制造金融危机、经济危机隐患的根源在哪里？ 　　在此文中，我们将一步步地去找寻这些问题的答案。 　　中国房地产业被视为是支柱性产业，许多人把房地产业的发展，当作中国经济发展的一个巨大推动力——世界上找不出第二个国家把住房这一与民生息息相关的行业当成支柱产业——徒不知，正是这一定位，不仅加速恶化住房民生，给社会埋下一系列不稳定因素，也给中国经济的发展带来了致命的威胁和伤害。许多人对开发商偷逃税款的劣迹非常熟悉，而对这些更大的危害却忽略了。 　　（一）高房价是抑制我国内需的重要根源 　　 2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时强调：“扩大内需是推动发展的基本立足点，是应对国际经济形势变化的迫切需要。”这是领导层对我国内需不振危险性的清醒认识，而要培育民众的消费能力，就必须对在房地产领域大肆掠夺民众财富的既得利益集团进行制约，挤压房价中的泡沫，消除民众的住房之忧。 　　众所周知，消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但我国经济增长过于依赖固定资产投资和出口，残缺了一驾马车——消费。 　　内需不振，根本原因在于民众的购买力跟不上。为什么？ 　　第一，从2003年至今，一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上。我国目前的房价，只有高收入者能够坦然承担，而中等收入者和低收入者则不堪重负。原本20万元的房价，卖到80万、100万甚至更高，巨额暴利对民众的购买力进行了残酷而彻底的虐杀。在许多城市，购买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。他们哪里还有能力消费？至于那些按揭贷款者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食，高房价透支了他们未来几十年的消费能力！我们知道，高收入者的消费，一直是得到最大限度释放的，可挖掘的潜力有限（奢侈品消费对内需的拉动作用不明显）。而中等收入者才是消费的主力军，当他们被高房价绑架，就等于扼住了我国内需的咽喉。当一些既得利益集团在掠夺中获取巨额财富的时候，牺牲掉的是民生和推动中国经济发展的一大动力——消费。 　　第二，社会保障体系不健全。中国没有健全的社会保障体系，当教育、医疗走向市场化的时候，实际上意味着民众负担的加重。2007年5月28日，中国社会科学院发布了2007年《社会保障绿皮书》。绿皮书指出，1990-2004年，我国城镇居民人均可支配收入由1510.2元增加到9421.6元，增加5.24倍；农村居民人均纯收入由686.3元增加到4039.6元，增加4.89倍。与此同时，我国城乡居民人均医疗保健支出分别增加了19.57倍和5.86倍，居民卫生支出的增速远超出其收入增长速度。教育支出同样如此。全国高校的人均学费在1990年时不足500元，到2004年就已经上涨到5000多元，上涨了10倍以上。 　　社会保障不健全，意味着民众要承担因此留下的巨大缺口，负担本来就加重了，高房价一下子将民众多年的积蓄洗劫一空，而因保障缺位留下的缺口仍要负担，内需还怎么拉动？ 　　许多专家、研究者、房地产开发商，常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性，但他们故意或无意中忽略了：医疗、教育支出的增长速度是居民收入增长速度的两倍、四倍（以城镇居民标准计算）以上这一基本事实。民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高，因为，社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力。 　　第三，财富分配畸形。我国是一个两极分化的社会，中等收入者不足，而中等收入者恰恰是构成消费的最重要力量，而高房价重点打击的就是中等收入者（高收入者不怕，低收入者由政府提供住房保障）。 　　同时，在我国的财富分配中，过于向政府和企业（尤其政府）倾斜，这也削弱了民众的消费能力。国家税务总局最新发布的消息称，今年上半年，全国税收收入（不包括关税、耕地占用税和契税，未扣减出口退税）稳定较快增长，累计完成32553亿元，比上年同期增长30.5%，增收7606亿元。我国上半年的GDP增速为10.4%，税收增长速度是GDP增速的3倍，而这一状态已经持续多年。为什么两税合并、个人所得税起征点提高后，税收仍然高速增长呢？主要原因是征管水平大幅度提高。我国过去在设计税收机制时，考虑到实际征收率不高的因素，实行“宽打窄收”即名义税负高和实际税负低的征税机制，而现在我国的税收征管一直在提高。税收收入大幅度增长本身就凸显了减税的紧迫性。 　　　　国家发改委去年公布的《中国居民收入分配年度报告2006》指出：从资金流量核算结果来看，九十年代以来，我国国民收入分配出现了向政府和企业倾斜的现象，政府和企业可支配收入占国民可支配收入的比重不断上升，而居民可支配收入占国民可支配收入的比重持续下降。并且，政府占国民可支配收入的比重仍保持扩大之势。而根据国际上通常的发展路径，当人均GDP超过1000美元之后，居民可支配收入占国民可支配收入的比重通常是上升的。 　　所以，要保持经济的可持续发展，让民众分享改革与发展的成果，应通过减税实现藏富于民；通过挤压房价中的暴利，挤压既得利益集团的利润压低房价，让人民安居乐业；通过建立社会保障体系消除民众的后顾之忧。只有这样，我国的内需才能真正被拉动起来。 　　（二）高房价加剧了通货膨胀 　　高房价与通货膨胀到底是什么关系？从表面上来看，居住类价格在我国CPI（CPI是消费者物价指数Consumer Price Index的英文缩写，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标）权重中的占比并不高，只占13.6%，远低于食品类价格占比。而在世界发达国家，居住类价格所占CPI权重很少有低于30%的。因此，许多人认为居住类价格对我国CPI的影响不仅有限，而且不够敏感。另外，在我国，计入CPI的主要是房租而非房价。在居住类价格中，包含有建房及装修材料价格、租房价格和水、电、燃料价格。近年来，我国不少地方的房价持续上涨，典型的如深圳市，2007年仅上半年房价涨幅就超过了50%。但在房价快速上涨的同时，房租却未同步上涨，反映到CPI上，居住类价格对CPI的影响是比较有限的。 　　　　这反映出来的是我国CPI设计上的缺陷，这种缺陷很好地掩盖了房价快速上涨对通货膨胀的推动作用。如果我国CPI沿用西方发达国家的设计标准，那么，我国通货膨胀数据早就不再是目前的状况！ 　　房价快速上涨对我国通货膨胀的影响可从三个方面来看： 　　第一，比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。最近十年来，房价持续上涨，全国不少地方的房价都翻了至少三倍以上，而在这中间，粮食价格基本上保持平稳，有几年的粮价甚至呈现下跌趋势，农民的种粮积极性严重受挫。房价与生产资料的价差越来越大，在内在回归力量作用下，房价与生产资料之间首先要实现比价复归，随即，在房价大涨数年后，农业生产资料价格持续大幅上涨。房价与粮价之间的比价复归，最终引发了此轮粮食价格的井喷效应。 </DIV>

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:44:39

第二，成本因素。房价上涨的根源在于地价上涨，我们知道，近年来，地价的涨幅远远超过了房价，地价上涨在直接带动房价上涨的同时，在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高（这看起来有些荒诞，但却是内在的联系）。同时，比价复归并不仅仅局限于房价与粮价之间，住房建设与五十多个行业密切相关，比价复归也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间，在房价快速上涨的情况下，同样会拉动这些商品价格的报复性上涨，进而，又带动起农业生产资料价格的上涨，导致农民种粮成本直线上升。另外，高房价带动地价上涨，高地价加剧地方政府拍卖土地的冲动，导致大量耕地被违法占用，耕地面积的减少必然推动粮价的上涨。以2006年为例，根据国土资源部的通报：2006年，土地违法行为131077件，涉及土地面积近10万公顷，其中耕地4.3万公顷，分别比上年上升了17.3％、76.7％和67.6％。其中，属于2006年当年发生的违法行为与2005年相比，涉及的土地面积上升了近九成！而且，“在土地违法问题上，地方政府仍然是主导”（国土资源部官员的原话）。 　　这就是中国粮价上涨的真相，高房价是一个极其重要的推手。如果说中国式通胀与粮价的上涨息息相关，那么，国务院参事任玉岭称“房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子”的判断乃是理性的。 　　写到这里，不得不写一点题外话。 　　与写《中国房事黑皮书（2006）》时一样，《中国房事黑皮书（2008）》同样引来一些辱骂之声。这些辱骂者并非完全是房地产市场中的既得利益集团，还包括个别房奴。他们在背负着沉重还贷压力的时候，希望房价升值带来的美好感觉冲淡心头的压力，因而，无形当中，他们站在开发商、地方政府等既得利益者一方，呵护高房价。而开发商等既得利益者，也一再拿有房产者的资产将随着房价的下跌缩水作挡箭牌，欺骗房奴，让善良的已经遭受开发商通过抬高房价掠夺的房奴沦为其帮凶，从而，使他们成为现代版的斯德哥尔摩综合症（Stockholm syndrome）患者——斯德哥尔摩综合症是指犯罪的被害者对于犯罪者产生情感，甚至反过来帮助犯罪者的一种情结。这个情感造成被害人对加害人产生好感、依赖心、甚至协助加害人。 　　房价上涨，房奴会成为受益者吗？ 　　不。这是一个美丽的谎言。如果说高房价是对房奴的第一轮掠夺，那么，房价上涨带动起来的通货膨胀加剧则构成对房奴的二次伤害，吃更贵的猪肉、粮油，花更多的钱购买生活用品，生活质量更快的下降。房价上涨只对炒房者有利，对自住者只是象征意义。而且，由于监管不力，由于官商勾结，中国的住房质量几乎完全靠开发商的自觉，而人类发展历史证明，人的自觉从来都是靠不住的。中国住宅平均仅30多年的寿命（这种短命与城市规划的缺陷也有关）决定着，在未来的某一刻，这些被掠夺者还将继续当房奴。如果相关制度问题不解决，许多普通家庭的子孙依然要遭到强势既得利益集团的掠夺。当个别房奴站在开发商一边，呵护房价，为推高房价摇旗呐喊时，他们不仅在帮助开发商掠夺自己的同类，也在把自己放到一个被通货膨胀打劫的位置上去。 　　（三）高房价制造金融危机、经济危机隐患 　　美国次贷危机，让我们看到了一个可怕的后果。美联储前主席格林斯潘说：“有一天，人们回首今日，可能会把美国当前的金融危机评为二战结束以来最严重的危机。”金融大鳄索罗斯认为：“次债危机是二战以来60年内最严重的金融危机，是美元作为世界货币时代的终结。”2008年8月9日，美国金融分析家指出：美国次贷危机引发了一场比1929年经济大萧条更为严重的危机。原因是它给金融市场的其他许多环节都造成了真正严重的影响。 　　美国著名分析家、纽约大学斯特恩商学院经济学教授努里尔·鲁比尼指出，次贷危机有可能让美国付出将近3万亿美元的代价，相当于美国GDP总量的20%以上。这对美国经济乃至全世界经济而言都将是一次重创。到目前为止，次贷危机导致的企业破产还仅限于金融部门，一旦进入第二阶段即蔓延到制造业领域，就会像大萧条期那样，出现大规模的企业破产、失业和生产能力的破坏。 　　次贷危机就是如此可怕！ 　　高房价给我国带来了同样的隐患，高房价中的巨大泡沫就是一个巨大的随时可能在金融领域引爆的炸弹。 　　房价快速上涨，让国内银行把房贷视为摇钱树，当住房按揭等被作为一块肥肉争夺的时候，金融机构也在发挥类似于金融衍生品创造者那样的智慧，不断放大自己的风险。比如，针对那些无力偿还贷款的购房者，我们的银行推出了“宽限还款”业务。所谓的“宽限还款”，按照银行的说法，就是指在一定时间的宽限还款期内贷款人可以只偿还利息，不偿还本金或者只偿还一部分本金，以解决其无力偿还贷款的困扰。这种变通的措施其实在变相降低房贷门槛，这跟美国次级抵押贷款中，降低购房人信用等级的做法并没有什么两样。这同样在给购房者套上一个枷锁。贷款人必须为“宽限还款”付出更多利息，负担进一步增加。银行则通过“善举”增加了贷款利息收入，一如美国次级抵押贷款中，金融机构对佣金的攫取。 　　尽管我国金融衍生品不发达，但银行在“变通”方面智慧绝对是超群的。比如，分期的分期。上海某银行推出了分期首付售楼模式，即当购房者支付不起首付款时，可以把首付款分期支付。这种方式其实已经具有了金融衍生品的一部分功能。这同样是在放大风险，如果一个购房者连首付款都支付不起，至少意味着其经济实力难以支撑起还贷的压力。这跟美国次级抵押贷款中，对购房者偿还能力的忽略有什么区别？ 　　房地产市场主要由房地产开发商、购房者、投机者构成。这三者无一不高度依靠银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。 　　然而，银行为了逐利，或者，银行内部人员与房市中的既得利益集团勾结，对住房高估值，导致骗贷现象不断发生。据2007年3月23日的《新华每日电讯》报道：买入价只有2400万元的房屋经过评估公司一番“巧妙处理”，身价激增到1亿元。然后，炒房客据此评估价，从银行骗取数倍于房价的按揭贷款，大笔套现。2006年，上海光华房地产估价有限公司受“优佳投资”委托，为后者购买的世茂滨江花园2号1501室房屋估价。此房为复式高档房，“优佳投资”买入价为2400万元，即便按后来房价涨到高点每平方米4万元估算，其真实交易额也不超过4000万元，而上海光华房地产评估有限公司给这套房产的估值竟高达1亿元。按七成贷款计算，仅这一套房，“优佳投资”就可从银行获得7000万元，除去真实房款，其从银行套现4600万元。一起典型的虚高评估骗贷案在暗箱中操作完成，银行由此沦为事实上的豪宅“房东”。仅一套住房就骗贷4600万元，严重程度可想而知！ 　　高房价带来的金融安全隐患还有更多。据2008年8月19日的《21世纪经济报道》报道，刘英、傅泳栋因连续超过10个月没有缴纳房屋按揭贷款，进入断供确认期，被银行一纸诉状告上法庭，此案为深圳楼市有断供记录以来公开审理的第一案，让人惊讶的是，该案的被告竟然声称在不知情的情况下向银行按揭贷款买了房。被告称开发商欺骗他们在空白购房合同和按揭合同上签字，骗取他们的个人身份资料，伪造首付款收据申请了银行按揭贷款。正是飞涨的房价所带来的诱人利润，让银行为了抢占客户源简化了必要的程序，放松了风险控制，而虚高的房价，则让假按揭者很容易套利离场，留下一地鸡毛给银行。 　　金融危机往往是经济危机的导火索，尤其在现代经济社会，当银行在高房价的巨大泡沫中迷失，谁能帮它找到突围之路，谁又能为它指引明天？ 　　（四）给宏观经济带来隐患和不确定性风险 　　开发商、地方政府等既得利益集团，不断推高房价，对抗中央的调控政策，打乱了中央的全局部署，给宏观经济带来了一系列隐患。 　　比如，房地产业的拉动，让我国成了全球最大的粗钢生产国和最大的钢铁消费市场。高能耗、高污染“两高”，不仅成了我国成为“钢铁强国”的“拦路虎”，而且成了制约整个国民经济健康运行的一大因素，部分产能落后企业规模小、效率低、污染重，对资源和生态环境构成严重威胁。我国一直淘汰钢铁落后的产能，但进行不下去，钢铁业集中度连续多年呈下降趋势（直到今年上半年，山东钢铁集团、广东钢铁集团、河北钢铁集团等重组，才使我国钢铁行业集中度提高5.28个百分点）。至今年7月20日，钢铁产业政策问世已三年整，政策出台之初，我国曾计划将钢铁产能控制在3亿吨。半年后，中国钢铁业产能创“4亿吨”，其中落后的钢铁产能约8000万吨左右；到了2008年，已突破“5亿吨”。 　　这与房地产业的快速膨胀有着直接的关系，因为建筑用钢约占钢材消费总量的55%，其中约有70%主要用于房地产行业，因此房地产行业的增长速度是影响钢材需要的主要因素。 　　在房地产的带动下，高能耗、高污染的钢铁业在政策的限制声中一路发展，使我国付出了巨大的环境代价，和更高的铁矿石进口成本。自2004年中国正式参加铁矿石价格谈判以来，国际铁矿石价格连续上涨：2005年铁矿石离岸价格较2004年上涨71.5%，2006年铁矿石离岸价同比上涨19%，2007年铁矿石离岸价格同比上涨9.5%。2008年，力拓的PB粉矿、杨迪粉矿和PB块矿在2007年基础上分别上涨79.88%、79.88%和96.5%。高房价，让我们整个民族付出了巨大的经济代价！ 　　如果控制落后的产能，也必须从源头上解决问题。 　　于是，就会有人担心，控制房地产投资，会不会导致房价进一步上涨？我的回答是，对策到位，根本不会导致这一结果。事实上，在我国房地产领域却出现了投资过热与高房价同时共存的局面，并且，这种局面已经连续存在近十年。为什么？房地产投资尽管加大，但它所形成的有效市场供给并没有随之增加。所谓有效市场供给包括两个方面的内容，一是总量市场供给，二是结构性市场供给。目前，这两种市场需求都未能得到满足。这是由以下原因导致的： 　　　　一是开发商囤地、捂盘等现象泛滥。二是社会需求量大的中小套型住房供应严重不足。三是，地价的快速上涨占去了相当一部分投资，导致了在同样投资规模的情况下，可生产出供应市场的住房数量反而减少了。更重要的是，投机泛滥，许多房源都囤积在投机者手中无法形成直接的市场供应。 　　如果能够打击囤积行为，压低房价，使房地产投资产生直接的房屋供应，即使房地产投资下降，但提供的有效供给（房屋数量、面积）却可以是增加的，反而有利于平抑房价。反之，如果不抑制囤积行为，不增加有效供给，即使房地产投资继续加大，房价依然可能被既得利益集团哄抬上去。 　　这就是中国房地产业的特殊性。 　　（五）高房价是和谐社会的掘墓者 　　经济发展需要一个稳定的社会环境，而高房价所引发出来的一系列问题，正在严重威胁着社会的稳定。 　　由于过去住房全民保障时代遗留的房屋，及居民过去自建的房屋，还能维持居住之需，许多问题还没有真正显现出来。在高房价时代，当中等收入者的购房梦都因绝望而破灭的时候，这个人数众多的庞大的夹心层群体的住房问题该怎么办？这是一个非常紧迫非常严峻的现实问题。 　　令人担忧的是，这一巨大的潜在隐患，仍然被忽略甚至歪曲。建设部政策研究中心一位主任曾经说：“恰好是夹心层享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖。”我当时非常震惊，在一篇文章中写道：“XX主任的观点令我非常吃惊，犹如听说某某放屁把自己双腿炸残废一样的震惊。夹心层真的‘享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖’吗？” 　　如果我们连最基本的事实都不承认，又怎么可能面对和解决问题呢？ 　　如果说这些问题还是未来的、潜在的，那么，现在的问题还少吗？ 　　比如，许多房地产开发企业让建筑企业垫资为其建房，开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资，导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。当举国为追讨农民工工资奔走的时候，却忽略了真正的矛盾制造者。 　　再比如，由于高房价，导致地方政府产生强烈的卖地冲动，他们甚至不惜通过暴力拆迁满足开发商的要求。2006年2月，中央财经领导小组一位官员指出，目前，因征地引发的农村群体性事件已占全国农村群体性事件的65%以上。近年来，征地引发的矛盾居高不下，在有些地方，征地甚至变为赤裸裸地掠夺。2005年6月，在河北省定州市，因强行征地发生了震惊全国的“6·11”大案，300余歹徒持械围攻村民，造成6名村民死亡、数十人受伤。在被抓获的犯罪嫌疑人中，定州市原市委书记和风身在其中。可见，强行征地已经达到了何等严重的地步！ 　　即使按照程序拆迁的，由于补偿不到位，同样容易制造重重矛盾，埋下巨大隐患。2008年6月4日，国家审计署在其官方网站上公布了对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都11个市及其所辖28个县（市、区），2004至2006年国有土地使用权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况的审计调查结果：土地出让净收益1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18%；违规使用出让金83.73亿元；108.68亿元出让金未按规定纳入财政管理…… 　　将土地出让收支纳入地方基金预算管理的一个重要目的，是为了保障被征地农民及时得到补偿性费用，当占比高达71.18%的土地出让净收益未按规定纳入基金预算管理，意味着可能产生腐败，意味着可能被挪用，意味着农民在土地被征用后得不到补偿……这同样是危害社会稳定的重要因素。 　　其实，这几个问题只是冰山一角，由于时间、精力和知识限制，我无法一一列举出来。但有一点是肯定的，房地产业给中国经济带来的巨大隐患，正在日积月累中膨胀，一旦它露出狰狞的面目，突然爆发出来，决策者准备好应对之策了吗？ 　　 作者：穷人1978　回复日期：2008-8-27　8:36:30　 　　2008年中国楼市悄然巨变——《中国房事黑皮书（2008）》之五 　　时寒冰 　　历史注定让2008年，成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等。房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致！ 　　在经历10余年的上涨后，2008年，中国楼市将开始发生巨变。 　　中国楼市需要一次彻底的大洗牌，这种需要并非单纯地来自于民众的期盼——在这个冷漠的市场中，民众的感受早就被忽略了——这种需要来自于房地产市场本身，而开发商更容易捕捉到相关信息。当然，他们对公众传递出来的，是另外一种完全不同的信息。比如，当开发商意识到高房价对购买力的常年透支，已经无法延续的时候，他们仍然装着自信，散布房价必涨论，以促使更多的消费者去接盘。这也正是那些率先提出拐点论的开发商，遭到其他开发商叱责的根源。 　　房地产市场中的既得利益集团，需要卖方市场的延续，需要虚假繁荣的延续。 　　但是，常年透支的楼市，已经不可能延续虚假繁荣。当房价无情地将购买力透支殆尽，当中等收入者也只能对高房价望洋兴叹，楼市的繁荣就走到了穷途末路。在房价还没有正式步入下跌轨道（珠三角地区除外），仅仅成交量萎缩的情况下，开发商等既得利益群体就高举悲情牌，慌不择路地要求政府救市，正是他们对楼市繁荣即将消失步入萧条与灰暗的恐惧。 　　中国房地产市场将在2008年发生巨变，这种势头难以阻挡。 　　（一）外部因素促使中国楼市巨变 　　当我们把国际范围内主要国家的楼市走势放在一起的时候，会发现，许多国家房价的走势具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快，使得房价的走势越来越保持同步或相近的节拍。这是我对这一现象的初步判断。 　　在中国楼市延续一个长达10余年的上涨周期时，发达国家的楼市同样经历了这样的周期。1997年至2006年间，欧洲房价走出了一个上涨周期，像房价涨幅居前的英国，10年涨幅达到154%——这种涨势在市场经济成熟的发达国家，已经显得非常惊人了，当然，与中国楼市几倍的涨幅相比是不足挂齿的。欧洲房价从2006年第四季度开始出现拐点。 　　美国这一轮的房地产周期也是从1997年开始复苏——美国房地产协会惟一的华人常务理事，美国《住房政策论坛》暨《住房研究》副主编美籍华人童忠益对此有专门论述，童忠益认为美国房价在2005年达到最高峰（他作出此判断时是在2005年，已属难得），事实上，美国房价在2006年初达到了本轮牛势的最高点。从1997年到2006年初，美国房价在近十年时间里涨了80%。美国房价从2006年上半年开始下跌，到当年第三季度急剧下跌。据美国CensusBureau提供的数字，2006年9月份，美国新房售价比2005年同期下跌近10％，美国媒体称之为“35年来美国房价的最大跌幅”。并且，这种跌势一直持续到现在。2008年4月24日，美国商务部公布的数据显示，今年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元，比去年同期下降13.3％，是40年来（1970年7月以来）的最大同比降幅。跌势越来越凶猛。 　　美国联邦储备委员会前主席格林斯潘评论说：“美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶，此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落。自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房，其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩。” 　　美欧房价下跌，都与过度透支有关（研究美欧房价走势，不能完全参照中国的房价涨幅，因为我国的房价涨势实在过于疯狂）。以美国为例，格林斯潘担任美国联邦储备委员会主席的后几年，为了刺激经济增长，逐渐放松金融管制，鼓励金融产品创新，金融机构不仅向购房者提供低利率贷款，还通过减税等方式鼓励购房者重新融资。美国经济界不少人认为，格林斯潘在任最后几年实行的低利率（如美国30年固定利率从1990年10.13%下降到2003年的5.8%）和在监管方面的放任政策，为当前的次债危机埋下了祸根。 　　其实，早在美国楼市泡沫破灭以前，就有有识之士提出过忠告。2006年上半年，以《非理性繁荣》一书而在全球经济界闻名的美国耶鲁大学教授罗伯特·希勒就发出警告称：美国房地产市场正在经历百年不遇的空前繁荣，但导致这一繁荣的原因很大程度上有可能是心理上的。希勒表示，自1890年以来，唯一能与目前的房地产市场红火程度相媲美的时期就是二战结束后。当时，大批士兵从战场归来，需要房子，房价因此迅速上涨。但希勒指出，与二战结束后的房价上涨不同，最近一段时间里美国建筑成本、人口、利率等经济基本面的变化并不能为本轮房价上涨提供充分理由。因此，希勒认为，投机有可能在近期房价上涨中扮演重要角色。希勒预计本轮房价上涨周期可能接近尾声。 　　如果不是投机在“房价上涨中扮演重要角色”，美国房价是不会跌得如此惨烈的，当然，次债危机也不会严重到如此地步！ 　　美欧房价走势，给中国敲响了警钟，但既得利益集团对此无动于衷，继续疯狂哄抬房价，透支未来数年的利润空间，使中国房价在2006年和2007年上半年出现了更疯狂的上涨势头，其涨幅甚至远远超过了美国10年的涨幅！与美国一样，投机性购房在“房价上涨中扮演重要角色”。 　　但是，既得利益者不愿意承认这一事实，他们寄希望于热钱拯救中国楼市。这是一个虚幻的希望。 　　很多人想当然地认为，当我国银根收紧的时候，合法进来的外资和偷偷溜进来的部分热钱会流向房地产领域，填补银行资金收紧留下的空缺。这种理论在几年前可能是成立的，但是，现在，内外部环境已经发生变化，海外资金大规模流入中国房地产市场的可能性微乎其微。 　　　　第一，最近两年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制。典型的如2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件。 　　　　第二，国际热钱的目的是追求暴利，但这个暴利的获得一般在较短的时间完成，不然就不称之为热钱了。目前，中国北京、上海、深圳等大城市的房价从绝对值上来看也与发达国家比较接近，民众的收入水平不支持房价继续保持高速上涨。同时，中国政府一直在不断出台调控措施抑制房价上涨。在这种情况下，热钱敢到中国房地产市场对赌吗？要知道，房地产毕竟是变现能力比较差的商品。提前进入的热钱早已经获取丰厚利润，他们在此高位套现还来不及，还会进入吗？ 　　　　第三，目前的流动性过剩状况已经与2007年之前明显不同。现在的流动性过剩状况是与流动性短缺交织存在的，看看那些因资金短缺陷入困境的企业就不难理解这一点了。同时，现在的流动性过剩状况缺少了一个重要源头，即发达国家的流动性过剩，从某种程度上来说，发达国家流动性过剩是导致我国流动性过剩的根源。而现在饱受次级债危机困扰的发达国家，正在快速地从流动性过剩向流动性不足转变。有媒体报道称，美国银行出于次债引发的资金压力，打算出售所持有的部分建行股份。而在2008年4月22日，美国银行便宣布因受资产减记和信贷成本上升，今年一季度赢利同比骤跌了近80%。正所谓无风不起浪。目前，发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金甚至可能陆续撤出。要不然，热钱比较集中的珠三角地区的房价绝不至于在短期内下降得如此之快。 　　热钱的加速撤退，使中国楼市中的既得利益者寄予厚望的一根稻草折断了，而这必然促使中国楼市的巨变。

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:45:00

<DIV class=t_msgfont id=message22875923 title="">（二）宏观调控政策促使楼市巨变 　　如果承认投机在“房价上涨中扮演重要角色”，中国楼市在疯涨中累积的泡沫要远远超过美国，当美国房价从2006年一路跌下来，且至今不仅难以见底，甚至因问题继续暴露引发“两房危机”的时候，指望中国房价不下跌或者下跌几个月就见底是非常天真的。 　　事实上，在美国房价大跌引发次债危机爆发后，中国决策层就清晰地认识到了楼市泡沫破裂时的巨大危害。采取措施，提前挤压泡沫而不是听任泡沫的继续累积，已经成为最明智、最迫切的选择。 　　 2007年7月25日，中国银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。但这则不起眼的新闻被很多人忽略。其实，“房地产贷款业务风险压力测试”隐含了两个意味深长的信号：其一，管理层对银行系统潜在的风险深为担忧。其二，新一轮真正强有力的调控政策可能即将展开，银监会要求银行展开“房地产贷款业务风险压力测试”就是一个最明确的信号。 　　果然，2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。 　　由于从2005年3月26日的“国八条”开始，调控政策屡屡被架空，包括开发商在内的许多人忽略了信贷紧缩政策的巨大威力。 　　资金是决定房价走势的一个重要因素，当流向房地产的资金足够多，就可能同时在三个方面拉动房价：其一，开发商利用充足的资金拼命囤积土地，导致土地供应紧张（我国对每年的土地供应有总量控制），这会推高地价，而地价上涨就容易推高房价。其二，当充足的资金流向房地产领域，在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下，有资金作为支撑的开发商会故意囤积居奇，坐等房价上涨。第三，以投机需求为主导的炒房者、自住需求和投资需求者可以更便利地买房，这必然刺激需求，推高房价。反之亦然。 　　因此，资金是影响房价走势的“生命之源”，离开了资金，作为大宗商品的住房消费，必然陷入萧条。事实证明，我国实行的房贷新政直接导致了两个结果：第一，住房成交量急剧萎缩。第二，2007年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹。 　　同时，股市的下跌对房价也将产生深远影响： 　　第一，由于股市深度下跌给上亿投资者造成巨大损失并套牢大量资金，使得房价在下跌过程中，缺少了重要的托盘资金，房价一旦步入下跌轨道，不仅下跌幅度会更深，而且，跌势可能变得更加凶猛。泡沫严重的一线城市尤甚。 　　第二，股市深达60%的下跌，使得股市的长期投资价值远远超过高处不胜寒的房地产的投资收益预期，使得房地产的投资吸引力进一步降低。 　　第三，与股市相比，房地产有一个天然的弊病——变现能力差。一些对变现有偏好的资金可能从房地产市场流向股市套利。 　　信贷新政之后，2008年1月7日，中央再出重拳——国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中，第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。” 　　从表面上来看，这些规定只不过是在重复过去的规定——我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就曾如此规定。但是，如果仔细看，就会发现此次与以往存在着极为明显的区别。 　　最大的不同之处在于，第六条规定后面那句话：“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。”这意味什么？意味着今后闲置土地的增值地价将被政府“征缴”，意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为，不仅面临着巨大的法律风险，还面临着经济风险——可能竹篮子打水一场空，替政府做嫁衣。而且，与以往的通知不同，国务院的通知中去掉了“原则上”三个字，使制度变得更为刚性，也流露出决策层的决心。 　　从时间上来看，《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的“再加把力”的意味，这透露出来的信息非常明确：中央面对的不是楼市拐点会否出现的问题，而是必须促使房价下跌的问题。如果说，房贷新政是从资金流上给炒房者釜底抽薪导致拐点迹象出现的话，那么，国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价走势的预期。 　　因此，打击囤积土地实际上意味着，中央的底牌已经亮出，房价必须压低。在这种情况下，还怎么指望政府去救市呢？当然，一些地方政府出于自身利益考虑，可能会采取一些变通措施，中央到底能把房价压低多少，最终取决于地方政府和有关部门的效率以及对政策的执行力度。有关这一点，我想强调的是，当房地产市场内在的调整冲动释放出来，不当的救市措施不仅恶化住房这一民生问题，还可能帮倒忙，导致更严重的后果。而且，内在调整动能释放导致的房价下跌是外力难以拯救的，美国做不到，我们的地方政府就能做到吗？ 　　（三）住宅质量透支促使楼市巨变 　　因为这个系列此前的文章，已经讲过房价连年上涨对购买力的透支，今天，重点讲一下房屋质量对住房消费的透支问题。中国住宅的平均寿命比较短暂。国内媒体多次引述的某权威专家的话指出：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。” 　　建筑“短命”主要是由于两个原因导致的： 　　一是由于开发商偷工减料、质量监管形同虚设等导致的建筑质量差（杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶性事件）。以中体博物馆为例，它是在北京举办亚运会时兴建的，但到2005年，85%以上的地板和墙体已出现贯通性开裂，承重钢梁断裂，存在重大安全隐患。而这座建筑竟获得过“特别鲁班奖”。如此重大的工程，都出现如此严重的问题，且能获得国家建筑大奖（这本身就是对质量把关形同虚设的莫大嘲讽），现在的“不重大”的商品住宅质量如何保障？制度保障的缺位不能不令人忧虑万分。 　　二是规划设计来回更改。相当一部分建筑物不是由于质量而是由于规划不合理，结构不合理，或者由于旧城改造等原因拆毁的。当然，有的建筑物短命是两种原因兼而有之。 　　建筑质量的提高需要房价一次像样的下跌来推动。那么，建筑质量的提高，怎么需要房价一次像样的下跌来推动呢？正常情况下，房价不是越上涨，房屋质量越有保障吗？ 　　是的，这个看似矛盾的问题，反映出来的恰恰是中国楼市的畸形现状。 　　房屋质量不可靠，寿命短，主要是因为，我国的房价经历了一个长达十年的上涨周期，在这个周期内，全国不少地方的房价都成倍上涨，有的甚至上涨了好几倍。在可替代性投资品比较有限的情况下，大量投机性需求蜂拥进入楼市疯炒（据媒体报道，某些楼盘甚至80%以上都是投机性购房），加上自住性需求，再加上开发商常常分期开发、故意延缓开发进度及囤积居奇现象泛滥（包括囤地和囤积住房），减少了我国商品房市场的有效供给，再加上商品房市场的信息不透明等因素，使得我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场，而在卖方市场，开发商没有任何提高质量的动力。 　　另一方面，质量监管机制本身有严重缺陷。目前，许多地方的商品房质量监管已经“市场化”，一般对房地产项目的工程质量实行五方责任主体（即开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方）共同负责制。但是，五方中除了开发商，剩下的四方全部都受雇于开发商，结果可想而知，而质监部门的把关大都流于形式。一位业内朋友说，我国新建商品房的竣工质量验收基本由开发商自行进行，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付，而质检部门的职责已从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。 　　在一次论坛上，一位开发商告诉我说，房屋质量的问题根源不在开发商，而在于政府没有履行好监管职责。 　　在这方面，一些地方政府曾经试图做一些改进，但这些改进措施最终难免流于形式。比如，《北京市预售商品住宅交付若干规定》，就要求房地产开发企业交付前，通知购房人先对房屋进行查验，查验后再依据合同的规定办理交付手续。这项规定被简称为“先查验房屋后交钱”。但是，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力，即使增加一个买房人验房的环节，他们也很难真正发现问题。另一方面，政府对民间验房师一直态度暧昧，缺少政策上的支持。买房人无法通过这些专业人士完成对房屋的检验。而等到交易完成，入住新房之时，一系列问题才会陆陆续续暴露出来，此时消费者无论是忍气吞声还是主动维权都是痛苦的选择，因为维权的成本过高而维权的结果又往往令人失望。 　　因此，如果政府不通过强制力来促使开发商提高质量，如果这一环节缺位或薄弱，听任开发商偷工减料，无论怎样强化购房人的查验作用都可能是徒劳的。我一位亲戚在美国买房时，所购房屋是经过美国政府部门严管检验的。在美国，只有经过政府检验合格出具相关证明的房屋才能进行交易（也因此根本不存在“预售”问题，允许房屋预售本身就为开发商损害消费者利益创造了极好的条件）。这些政府机构肩负着为纳税人服务的使命，接受纳税人的监督，其检验工作非常细致而且严格，有政府如此细心把关，买房人根本不需要多费心。 　　也就是说，对房屋质量的把关不在于环节的多少，而在于把关的有效性。如果政府部门把好了检验这个至关重要的关口，房屋质量就能够有保障。通过对比不难看出，西方国家在一些制度设计方面，往往更注重实用性和效果，其制度设计简略但非常高效，而我们的很多制度设计看起来非常完善和复杂，却往往是不堪一击，一到实践中就被各种变通措施架空。一个是制度设计本身的缺陷，另一个就是执行力不行。如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施来保障，如果有关部门不作为，再看似完善的制度最终也只不过是“看上去很美”而已。 　　对质量的长年透支，也透支了住房的消费需求，影响了自住性住房者的选择。在开发商与消费者之间形成的强大的不信任感，超越了任何一个行业。假如楼市从上涨周期中走出来，步入调整轨道，从卖方市场向买方市场过渡，开发商就有动力通过提高房屋质量，赢得消费者。当然，楼市的调整仅仅是为开发商重视建筑质量提供一个外部条件，这同样需要政府认真负起质量监管责任，否则，开发商提高质量的动力也很容易消退。 </DIV>

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:45:18

<DIV class=t_msgfont id=message22875935 title="">（四）汶川地震促使楼市巨变 　　现在，许多人在购房时，会询问楼盘的抗地震性能。这是汶川地震后产生的现象。四川汶川大地震，是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震，在中国楼市即将巨变之时，地震加快了楼市的巨变进程。 　　地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭，给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力。今后在买房的时候，他们首先就要考虑防震问题，将对住房质量提出更高的要求。这意味着，现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来，导致市场中住房供应量的突然放大，从而，对房价构成强大压力。 　　由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震，不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因偷工减料等行为，影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中，质量投诉始终是名列第一位的，其中，“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。这源于制度监管缺陷。消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感，这种不信任感将随着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解，而在此之前，不信任感与不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响。 　　人们购房主要有三种：一是自住，二是投资，即买房出租，三是投机，即低价买高价卖赚取差价。这次地震发生后，三种买房需求都受到了打击。 　　地震发生后，几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险，按照正常程序银行有权追回贷款。其理由是：借款人在向银行申请贷款时，除了与银行签订借款合同外，还要签订房屋抵押合同，这两份合同属于主从关系，虽然因为地震导致房屋标的物灭失，从而导致房屋抵押合同终止，但不影响借款合同的有效性，借款人仍要承担还款责任。 　　这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌，承受损失的既不是银行，也不是开发商，而是购房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不动产消失的情况下，贷款还必须继续偿还。虽然央行表示，将考虑灾区民众的具体情况，采取妥善的办法解决这一问题。但是，此事给购房人带来的震撼是显而易见的，一些打算买房的人开始考虑租房。 　　在我国，目前租房是非常划算的，因为房价很高，而租金却很低，房屋的租售比小（租售比指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）。根据国际惯例，如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大，而在我国，深圳、广州等地的租售比，甚至达到1：1000。等到房屋报废时也收不回成本。房屋的投资价值本来就在丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值就更不用说了，现在的存量住房要卖出去就已经困难，房价的上涨预期正被下跌预期所取代，房价的下跌是必然的，只是强度的区别而已。 　　同时，地震也把房价与土地的剥离。 　　我国的房价经历了一个接近10余年的上涨周期，在此过程中，人们普遍认为，房价是逐渐升值的，这一理念深入人心，以至于出现了“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”这种极端的逻辑。人们之所以产生这种看法，是因为我国房地产市场，把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起，认定房屋在升值。实际上，房价的上涨往往不是房屋升值的结果（虽然表面上看来如此），而是土地升值的结果。房屋每年都是要折旧的，尤其对于土地使用权只有70年、建筑质量没有保障的住宅而言，更是如此。 　　但是，地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时，他们面临着银行继续追债的问题，退一步说，即使国家考虑到灾区的实际情况，让按揭购房者晚几年还贷，他也无法在原址上继续建房。道理很简单，随着房屋的倒塌，由于欠债，他对土地的使用权也丧失了，将被银行收回。银行以此挽回部分损失，因此，银行不可能在土地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识，房屋作为最佳保值手段的地位受到动摇。 　　当然，推动中国楼市在2008年发生巨变的内在动能远不止这些，还有政府希望的行业集中度提高的需要，而集中度的提高必然是大洗牌后的结果；还有政府希望的降低保障性住房建设成本以减轻其所承担保障责任的需要；同时，在我国房地产市场中，连续多年累积的数量巨大的存量住房，由于人们对未来房价走势的预期发生了变化将陆续推向市场，再加上大量新楼盘不断上市（以深圳为例，现在深圳日均成交量只有几十套，而新房存量节节攀升，截至今年7月已达到惊人的48000套！），都将加快2008年楼市巨变的进程。2008年，中国楼市正在悄然发生巨变。 　　 </DIV>

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:45:38

<DIV class=t_msgfont id=message22875948 title="">让人人有房居住，是政府应尽的责任。 　　 2007年5月19日，时任建设部部长的汪光焘在“城市发展国际论坛”指出：“住房是人的一种基本权利，住房发展要从过去过分追求经济增长和平均住房面积增加，转向更加注重社会公平和解决民生问题，让更多的中低收入家庭共享改革与发展的成果，要逐步实现人人享有适当住房的目标。” 　　 “住房是人的一种基本权利”，早已成为国际社会的共识，并被许多国家以法律的形式确立。1948年12月10日，联合国大会通过并发表的《世界人权宣言》第二十五条明确规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。 　　联合国大会1966年12月16日通过的《经济、社会和文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣著和住房，并能不断改进生活条件。”2001年2月28日，我国全国人大常委会表决通过批准《经济、社会及文化权利国际公约》。 　　那么，如何做到让人人有房居住？ 　　（一）房价飞涨与“夹心层”产生的共同根源（正确划分政府责任与市场责任） 　　不要小看了这个责任切分，它直接关系到民众住房问题解决的好坏。 　　人们都知道，我国房价是从2003年开始快速上涨的，2003年一年的房价涨幅，超过了此前数年的总涨幅。原因是什么？ 　　 1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动很小。 　　　　23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”（这意味着从房地产业中牟利）。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。某地产大鳄激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。” 　　正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中，头一年还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜，其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时，普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。 　　根源就在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中，需要商品房的人群只占10%，而在18号文篡改经济适用房的定位之后，意味着，高达90%的人群（原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之合）需要通过商品房来解决居住问题！把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场，房价焉能不涨？！不难看出，在我国有关房市的决策过程中，一些既得利益集团通过各种途径影响乃至操纵腐败的官员以及有关部门，左右了相关政策。 　　市场是不可能替代住房保障功能的。在高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题时，住房保障责任其实已经悬空。开发商们明确说了，他们就是“为富人建房”的，高房价本身也已经成了富人的游戏。庞大的中等收入者即夹心层，在房价上涨几倍以后，买房的希望绝大部分已经成为泡影——即使勉强买了房，也因沉重的住房压力降低了生活质量，沦为低收入者（从生活质量上来看的确如此）。 　　市场与政府的住房保障责任并不对立。现在，许多人提到这一点时，笼统地讲，“市场的归市场，政府的归政府”，把整个房地产供应市场划分为政府承担的住房保障与开发商承担的市场供应，这泾渭分明的两大部分，这样划分从表面上来看似乎没有什么问题，却忽略了既买不起商品房，又不能享受住房保障责任的人群，而这个成为“夹心层”的人群越来越庞大。这是错误的住房政策两头挤压的结果。房价飞涨，使越来越多的中高收入者也买不起房了；地方政府对住房保障责任的忽略，则导致许多低收入者也难以得到保障。 　　我认为，1998年国务院23号文对政府责任与市场责任的划分更符合中国国情：低收入者，政府提供廉租房；中等收入者，政府提供廉价经济适用房；高收入者，去市场购买商品房。这样，就涵盖了所有的人群。当然，这样政府的收入就会大为减少，房地产也不是什么支柱产业了。2003年后，政府从房地产业中牟取暴利源于土地出让金和其他各种税费。房地产业这个与民生息息相关的行业，真的成了支柱性产业，一些地方政府的土地出让金占了财政收入的60%，成为名副其实的土地财政，而这一切都是建立在民众生活质量下降基础之上的。 　　在当下，应该如何更好地划分住房市场？我的看法是：首先是允许并鼓励和支持居民自建房、合作建房。除此之外的市场划分，可参照以下比例：低收入者，政府提供廉租房（大约20%）；中等收入（偏下）者，政府提供廉价经济适用房（大约50%）；中等收入（偏上）者，购买限价房（大约10%）；高收入者，去市场购买商品房（大约20%）。与国务院23号文相比，加大了市场的比例，总共占了30%，是23号文的3倍。同时，廉租房的比例也加大了，这是贫富分化越来越严重的结果。中等收入者50%购买经济适用房，10%购买限价房，就能解决好夹心层的住房问题。 　　于是，问题来了，政府能够承担这样庞大的住房保障责任吗？ 　　（二）“夹心层”住房问题应该这样解决 　　既得利益集团的代言人、不良学者，强烈反对经济适用房面向中产阶层，他们的理由是，国家财力有限，如果针对的范围太大，只能是画饼充饥，政府根本做不到。 　　我要指出的是，这是赤裸裸的谎言，经济适用房面向人群众多的中产阶级，政府不仅完全能做得到，而且，能够做得非常好。 　　在我国广大农村，政府没有花一分钱，就很好地解决了住房问题，为什么在收入更高的城市（2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元，农村居民人均可支配收入为4140元，城市是农村人均收入的三倍多），住房问题却解决不好？这根本不是政府财力的问题，而是对责任的承担与否的问题。 　　在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，其余的绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金。二是名目繁多的税费。三是由权钱交易导致的腐败成本。而根据国家规定，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担……也就是说，只要政府根据规定划拨土地、免征相关税费、做好住房项目外基础设施建设，购买经济适用房的老百姓只需要承担房屋的建筑成本即可。 　　而建筑成本其实是非常低的。今年全国两会期间，全国政协委员、博士生导师王长德指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”其实，普通砖混结构商品房，每平方米500、600元即可，而带电梯、高层的商品房，每平方米1300元足够了——而这样的房屋开发商要卖到一平方米八、九千甚至几万元。 　　即使以1300元的标准计算，一套60平方米的住房也还不到8万元，一般的中产阶层是完全可以承担得起的，根本不需要政府承担什么额外的财力！政府只要不从经济适用房中获利即可轻松做到！经济适用房面向中产阶级有何不妥？ 　　因此，所谓经济适用房针对人群面过大政府做不到的说法，根本就是一个谎言，其意在欺骗决策层，使决策层相信这些骗子的谎言，缩小经济适用房针对的人群，留下来的“夹心层”人群自然继续沦为开发商等强势集团掠夺的对象。 　　必须认识到，住房问题是政府不容推卸的责任。世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润，已经出台住房法的国家，几乎无一不强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决，导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去，很容易给社会的稳定埋下隐患。 　　由于能够轻易从房地产领域获取暴利，一些地方政府不务正业，把房地产业视为摇钱树，而对民众的住房压力和由此承受的痛苦漠然置之，这成为导致一些地方政府信誉度降低的一个重要原因。而且，许多产业都在围绕着房地产业展开，也给我国的经济发展带来了不良后果。我国的固定资产投资增长，很大程度上以房地产投资为龙头的。这成为导致我国经济过热的根源之一，而房价快速上涨则成为引发通货膨胀的一个重要因素。 　　要解决这些问题，就必须让房地产业实现理性回归：从盈利性向公益性回归、从掠夺性向民生回归、从伤民到益民回归。一旦做到这一点，民众将能摆脱掉一个沉重的枷锁，长期制约我国经济发展的内需不畅问题将迎刃而解，民众将能以更大的热忱投入自身工作，他们的奉献精神和爱心将重新被激发出来，自然，他们也将更爱这个国家。这对政府而言，是何等功德无量的选择啊！ 　　其实，新加坡家是这样做的。据新华社报道：新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋。同时，对占住户总数8.5%的困难户供应由政府补贴的60平方米至70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户租给42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，很好地解决了国民的住房问题。 　　住房是民生而不是赚钱工具，住房是有利于民生的事业而绝不应作为支柱性产业，能够作为支柱性产业的应该是高科技产品，是民族的骄傲。当发达国家拿出高科技产业，展开民族经济发展的潜力时，我们难道背负着沉重的住房展示我们的发展潜力吗？ </DIV>

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:45:58

<DIV class=t_msgfont id=message22875957 title="">（三）绞杀经济适用房是一个阴谋 　　在我国推行经济适用房过程中，的确出现了一些问题，比如，经济适用房落入腐败官员及富人之手，他们可耻地通过掠夺穷人的福利牟取暴利。在这种情况下，我们需要严格而规范的制度，需要加强审核和监管，需要对购买经济适用房者的情况进行公示，接受全社会的监督。需要将那些落入富人与腐败官员手中的保障性住房收回来，并对他们进行严厉惩罚！就像新加坡做的那样。但是，一些既得利益集团却通过收买代言人，妖魔化经济适用房，一再要求取消经济适用房。为什么？因为经济适用房对商品房具有替代作用。尽管经济适用房是有限产权，但它毕竟是有产权的房屋，它能对商品房产生替代性，也因此能对商品房的价格走势构成直接影响。研究表明，经济适用房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%—4%。经济适用房的功能既是廉租房不能替代的，也是限价房（即双限商品房）所不能替代的。 　　具体而言，就是： 　　第一，经济适用房对商品房的替代作用。从经济学的角度来看，当某种商品具有不可替代性特征时，这种商品一旦供应紧张，价格就会疯狂上涨，倘若有替代性商品，就会发挥调节作用平抑价格。经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济适用房具有产权，它能满足大部分对房屋产权有追求，又没有经济实力购买商品房的人群，这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群。 　　第二，经济适用房增加了市场供应的主体。经济学告诉我们，当商品由少部分人供应的时候，就容易形成垄断，垄断者凭借强势定位强化其定价权。反之，当市场的供应主体处在多元化状态的时候，商品的定价权就由市场来决定，而这种价格绝对是低于垄断价格的。 　　第三，经济适用房增加了住房供应量。商品价格是由供求关系决定的，如果政府主导的经济适用房供应量增加，就会和开发商建造并供应的商品房构成竞争关系，竞争的结果必然是房价下跌。广州市建设的质量与商品房媲美的经济适用房，对周边商品房价格起到了很好的抑制作用。如果再向深层次来看。由于财力有限（一些开发商本身就是皮包公司），即使开发商满负荷建设，也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担，可以迅速填补市场供应缺口，从而，平抑房价。 　　也正因为这些原因，经济适用房一直遭到地产界的抨击。他们试图把经济适用房绞杀掉，彻底消灭这个威胁，以更容易推高房价，维持自己的暴利。 　　当然，明确取消经济适用房是困难的，既得利益集团转而通过压缩经济适用房比例的办法，来达到垄断市场的目的。在2007年8月份召开的全国住房工作会议，将经济适用房所对应人群调整为“低收入者”，而将“双限商品房”确立为解决中等收入者住房问题路径。这种做法何等阴险！这意味着，经济适用房的定位下移，与廉租房的功能发生了重叠，重叠的结果就是被绞杀了！限价房还是商品房，只不过是打折的商品房，由它取代经济适用房，等于夹心层的住房问题永远也解决不了！ 　　 2007年11月，在新加坡访问的温家宝总理提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”的，意在把经济适用房定位于中等收入者，这样就能实现低收入者和中等收入者在住房保障制度下的无缝对接，完善我国的住房保障体系。 　　但是，就在温家宝总理讲话后没几天，建设部等七部门就匆匆发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。”经济适用房再次被定位于面向低收入者。 　　经济适用房与廉租房同时面向低收入者，就在社会保障性住房与商品房之间形成了一个庞大的“夹心层”，而这个“夹心层”将被无情地推向强势开发商等既得利益者所主导的房地产市场，遭受他们的掠夺，这相当于人为增加了对商品房的需求量，房价焉能不涨？如此所构成的恶性循环，是我国房价持续上涨、民生状况持续恶化的根源。 　　廉租房与经济适用房都面向低收入者，两者的定位就发生了重叠，实际上等于经济适用房根本就不存在了，这样就使社会保障性住房进一步残缺，在限价房与廉租房之间形成的人数众多的“夹心层”仍将被推向市场，既得利益集团就更容易推高房价，坐享暴利。这正是房市中的既得利益者，及一些腐败的官员、不良的学者、专家，力主使经济适用房也面对低收入者，并试图用所谓的限价房来替代经济适用房的真正用意。 　　（四）经济适用房面对低收入者埋下巨大隐患 　　把经济适用房定位于面向低收入者，其实是在变相鼓励政府推卸责任，此精神甫一出台，一些地方政府心领神会，旋即对经济适用房购买标准进行调整。大量原本可以购买经济适用房的人群被排除在外，被推向市场，推在开发商的刀下，任其宰割。 　　在北京，3人户家庭年收入必须低于45300元，方能符合购买经济适用房购买的标准，相对于此前6万元的标准，新标准将门槛大大提高，条件也更为苛刻。如果考虑到通胀因素、考虑到北京房价最近几年持续大幅上涨因素，即便仍然执行“家庭年收入低于6万元”的标准，对住房困难户而言也已经是大大抬高了门槛，更何况又通过细分，进一步抬高门槛，把更多的住房困难户排除在外？谁都知道，在我国目前的城市人口结构中，以三口之家居多，6万元的标准被45300元的标准取代，实际上代表着整个门槛的的提高。并且，还另外附加了一个“家庭总资产净值”的条件，这意味着，更多的住房困难户将因不符合标准，而无缘享受政府提供的经济适用住房。 　　匪夷所思的是，此举依然得到了有关官员的高度评价！ 　　无论是国务院24号文，还是十七大报告，都在强调加快推动民生问题的解决而不是相反。 　　国务院24号文即《国务院解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的第四条明确提出：“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。” 第十条明确要求：“房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。”北京房价之高在国内位列三甲，住房结构性矛盾突出，理当增加经济适用住房的供应，而不是通过抬高门槛使本应享受经济适用房保障的困难人群被剥夺这项福利。 　　抬高经济适用房门槛的做法，实际上在变相减少经济适用住房的供应对象，这与国务院24号文的基本精神相违背。是非不分，为错误行为唱赞歌的官员应该受到谴责。 　　应该认识到，过去，我国相当一部分经济适用房落入富人和腐败官员手中，乃是有关部门审核不严，有关腐败官员搞权钱交易的结果，而并非经济适用房门槛不够高的缘故。因为，倘若严厉禁止权力寻租，无论设置什么样的标准，开宝马去购买经济适用房的情况都不可能出现。因此，通过提高申请经济适用房的门槛来避免经济适用房落入高收入人群手中的说法，虽然冠冕堂皇，却经不起任何推敲。这无异于让穷人承担富人和腐败官员因揩经济适用房的油而增加的成本，情何以堪？！ 　　其实，即便在原有标准基础上，只要依法严惩那些假借穷人之名购买经济适用房，挤占弱势者生存空间的人，经济适用房大批落入富人和腐败官员手中的几率就会大大降低。去年11月28日，《中国青年报》报道说，一项围绕北京、太原、西安三地展开的调查显示，高达48％的经济适用房被用于出租，而普通商品房用于出租的比例，仅为20.55％。这从一个侧面说明，至少超过48％的拥有经济适用房的人并不是真正需要它的人，也根本没有资格获得经济适用房。但是，为什么不对这些经济适用房购买者重新进行严格核查，对冒名顶替者予以严惩，把这些经济适用房收回来，重新分配到符合条件的住房困难群众手中？ 　　有关部门一方面默认侵占国家福利、损害弱势民众利益的行为合法化，一方面又想通过抬高门槛的办法减少享受社会保障性住房福利的人数，在这一松一紧之间，透出的是难言的悲凉。问题是，那些被排除在社会保障性住房之外的困难人群，将来如何解决住房问题呢？中国人一向有安居乐业的传统，安居是乐业的基础和前提，当一个家庭无安身之所，心中唯一的希望又被冷漠浇灭，他们将走向何方？由此为社会稳定埋下的隐患，政府将来打算付出多大的代价去解决？ 　　 　　（五）警惕保障责任被偷梁换柱 　　现在，房地产中的既得利益集团，不断通过偷梁换柱的做法，减少政府的住房保障责任，把越来越多的人推向市场，遭受开发商的掠夺。 　　我国法律所承认的社会保障性住房大致有两种：一是经济适用房，二是廉租房。这两种住房又有区别，后者是完全由财政承担建设责任，政府只象征性地收取一点租金。而前者则需要通过划拨土地、免收相关费用和基础设施建设费用（由政府承担）来为中低收入者提供优惠。但是，在具体落实过程中，衍生出一系列替代“作品”，无一不是在推卸政府责任。 　　典型的做法是，1.用货币配租取代实物配租，用限价房取代经济适用房。2.用经济租用房取代廉租房。3.用廉租房和限价房取代经济适用房。 　　 1.用货币配租取代实物配租，用限价房取代经济适用房。 　　在中央强调加大廉租房建设力度后，一些地方将会增加廉租房的投入，但是，以何种方式投入效果是截然不同的。我们知道，廉租房大致有两种基本形式，即货币配租（指对符合条件并已自行租赁住房的，按人口和住房面积核发租金补贴）和实物配租（指对符合条件的申请人配租一处廉租住房）。许多地方政府更倾向于选择货币配租而抵制实物配租，果真如此，则可能使廉租房建设大打折扣。因为，我国许多城市根本没有建设廉租房（截至2006年4月，尚有70个地级以上城市未实施廉租住房制度，有些地方虽然实行了，但廉租房数量很少），得到货币配租的低收入者很难从市场上租到合适的房子，并且，将低收入者推向市场，会推高租金价格，进一步恶化住房民生问题。 　　由于新建廉租房既需要大笔资金投入，还需要政府无偿划拨土地，将减少政府在土地出让金和税费方面的收入，而如果实行货币配租，只需把土地出让金和税费收入中的一个零头拿出来即可应付了事。这种潜在的替代性动力是值得警惕的。 　　目前，全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难，而截至2006年年底才解决了26.8万户，仅占6.7%。如果再考虑到人均建筑面积10平方米以下的近1000万户低收入住房困难家庭，廉租房需要承担的保障责任更为艰巨。在这种情况下，应该重视廉租房建设的重要性和紧迫性，一定要强调推行实物配租，而反对那种所谓实物配租与货币配租要结合的说法———因为这种“结合”的结果是实物配租被货币配租所替代。 　　 2.用经济租用房取代廉租房。 　　所谓经济租用房是廉租房的“衍生品”，但经济租用房收的租金要远远高于廉租房，是市场化租金加上政府补贴后的结果，它将让低收入者承担更多责任。 　　 3.用廉租房和限价房取代经济适用房。 　　廉租房取代不了经济适用房，因为廉租房没有产权，在国民对房屋产权追求的偏好非常普遍的情况下，它对商品房没有任何替代性。而且，廉租房从头到尾都需要政府投入，政府所能建造的廉租房数量是受到财力限制的。而用于经济适用房建设方面则可以建造更多的房屋——因为购房者要承担房屋建设成本，从而，对市场房价产生抑制作用。 　　限价房也取代不了经济适用房，因为限价房根本不是保障性住房，它只是打折的商品房。 　　 　　（六）不能以施舍的心态对待住房保障 　　住房保障不是一种施舍，它是政府应尽的责任，而在我们许多地方，政府仍然在带着施舍的心态对待这一重要民生问题。 　　比如，我们把廉租房和经济适用房，建在非常偏远的地方，让低收入者越来越被边缘化，不仅加大了低收入者的生活成本，还减少了他们就近就业的机会。长此以往，有可能成为危及社会稳定的隐患，引发一系列问题。 　　　　法国2005年骚乱的教训值得我们吸取。2005年11月，法国巴黎郊区因两名少年在躲避警察追赶时触电身亡，此事引发骚乱并迅速扩大化，波及法国200个市镇，数千辆汽车遭焚烧，一些店铺、银行、物品储存库遭砸遭抢。法国后来对这次骚乱发生原因进行的总结：法国大城市在发展的同时，产生了挤出效应，穷人搬迁到郊外聚集。但法国没有认识到问题的严重性，仅仅是通过在郊区集中兴建大批廉租房来解决这一问题，形成了泾渭分明的“富人区”与“廉租区”。“廉租区”就业机会少、生活环境恶劣、治安差，在此居住的人更难摆脱贫困。久而久之，社会矛盾激化，引发了举世关注的骚乱。 　　　　在骚乱结束后，法国政府改变了政策，出台了以“贫富混居”为核心的“城市更新计划”。根据该计划，今后房地产商想在某个区域开发大型楼盘，必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房，否则就得不到政府的批准。建设廉租房的资金基本上由政府出，控制权也理所当然地归政府。法国政府通过这样做，让穷人和富人自然地走到一起，消除隔阂和对立。 　　　　实际上，不仅法国，世界上许多国家在建造廉租房时，都考虑了贫富对立的因素，也考虑到了穷人生活成本和就业机会的因素，也因此，世界上许多发达国家的廉租房都不是建在生活不便的远郊，被彻底边缘化，而是建在市中心地带。 　　　　在美国，1949年，美国修订的《住房法》批准政府建造公共住房，美国建造了大约130万套公共住房（保障住房），根据1991年的数据，74%的公共住房建在市中心。在日本，其廉租房“扎堆”建在大城市，主要集中在东京、大阪和名古屋三大城市(占日本全部廉租房的50%以上)。并且，这些廉租房都是建在距离市中心很近的地段。 　　　　难道美国和日本不懂得在市中心建设廉租房所付出的成本是多高吗？不是，因为倘若不这样做，就容易埋下不安定的隐患，付出更沉重的代价。法国的例子再明显不过了。 　　　　但是，我们对这一问题还没有充分认识到，一些地方政府官员仍然在带着“施舍”的心态对待廉租房等社会保障性住房问题。在他们看来，只要给无房户一个安身之地就足够了，房屋的品质和房屋所在的位置是无所谓的。事实证明，这种认识不仅是错误的，也是非常危险的。 　　　　我国应该本着以民生为重，本着长治久安、构建和谐社会的目标，抛弃“施舍”的心态，把保障性住房建在生活成本低、就业机会多的地方。只要这种心态摆正，只要政府勇于承担住房保障责任，人人有房居住绝对是可以做到的！ 　　 </DIV>

丛林里的海藻 · 发表于 2008-9-1 11:46:25

终南远眺 · 发表于 2008-9-1 13:26:20

终于完咧！:lol

静^舞飞扬~~ · 发表于 2008-9-1 14:45:36

:lol 一碗面吃完还没看完此帖。。呵呵。。。

代总统 · 发表于 2008-9-1 15:19:45

慢慢看吧，，，，，

守候阳光 · 发表于 2008-9-1 15:29:58

太长了

户县票务中心 · 发表于 2008-9-1 16:41:00

现在，许多人在购房时，会询问楼盘的抗地震性能。这是汶川地震后产生的现象。四川汶川大地震，是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震，在中国楼市即将巨变之时，地震加快了楼市的巨变进程……
完全可以理解，呵呵

小高层出售 · 发表于 2008-9-9 15:29:17

好长啊

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