业主对物业服务企业的服务不满意是否可拒交物业服务费？

红桃6

物业服务费是业主根据物业服务合同的约定，向物业服务公司交纳的服务费用，是物业公司所提供的物业管理服务的对价。根据《物业服务收费管理办法》的规定，我国目前的物业服务收费标准依据不同物业的性质和特点区分为两种：政府指导价和市场调节价。政府指导价是有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定的基准价及浮动幅度。政府指导价只是由行政机关制定一个收费范围，具体的收费数额还是由业主和物业服务企业协商确定并在物业服务合同中作出约定。市场调节价完全就是由业主和物业公司协商确定的，政府部门不参与。所以，不论是实行政府指导价，还是实行市场调节价，最后的收费标准还是由业主和物业服务企业约定的。这主要是由合同的特性决定的，合同是双方当事人协商一致的结果，体现的是当事人的意思自治，当事人可以自由约定合同的内容，只要不违反法律法规的强制性规定，当事人的约定可以优先于法律的规定。物业服务收费实行明码标价，收费项目、标准、收费办法及收费明细都应定期向全体业主公布，物业服务企业应接受业主的监督和质询。+ q9 X& H3 Y- k  Z! _. t     物业服务费的交纳主体有三种：业主、物业使用人和建设单位。    （1）建设单位交纳物业费的情况有两种：已竣工但尚未出售的物业和因开发商的原因未按时交给物业买受人的物业。这两种情况下，建设单位是房产证上登记的产权人，即业主，因此物业费的交纳主体是建设单位。, J0 B0 \- i) t* ^& d8 \! C0 ~     （2）物业使用人是业主以外的实际占有使用物业的人，最常见的是承租人。物业使用人只在有约定的情况下才承担交纳物业费的义务，即只有当业主和承租人在租赁合同中明确约定由承租人交纳物业费的，承租人才具有交纳物业费的义务，且业主要明确告知物业服务企业；如果租赁合同中没有明确约定或约定不明的，则承租人没有交费义务，义务主体仍然是业主，承租人可以合同没有约定为由拒绝交纳物业费。2 E8 m3 d) h" w2 r# q0 M) d; s     （3）业主是一般情况下交纳物业费的主体。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”这种义务是业主根据物业服务合同所承担的一项主要义务，依据是物业服务合同中的收费条款。收费标准和收费范围是业主和物业服务企业通过协商约定的，只要这些条款不违反法律法规的强制性规定、不违反公共利益，是双方当事人的真实意思表示，就是合法有效的，当事人双方应该按照合同约定的权利义务关系行使权利、履行义务。具体说，物业公司的主要义务是按照约定的服务范围、质量和标准提供物业管理服务，主要权利是收取物业费；业主的主要权利是享受服务，主要义务是交纳物业费。 如果物业服务企业提供了物业管理服务，但服务质量没有达到物业服务合同约定的标准，不能令业主满意，业主是否可以拒绝交纳物业费呢？这要根据物业服务企业的违约程度来确定。物业服务企业不按照物业服务合同的约定提供服务，属于违约行为，根据《合同法》第107条规定，物业服务企业应当承担违约责任。违约责任是指合同当事人不履行或不适当履行合同义务所应承担的法律后果，包括解除合同、继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等，具体应承担何种后果，应看当事人的违约程度。根据违约程度的不同，可将违约行为分为一般违约和根本违约。! f0 p( x: J) o( V0 y% C     一般违约，是指当事人一方有履行合同义务的行为，但履行的内容不符合合同的约定。在一般违约的情况下，非违约方可以要求违约方继续履行、采取补救措施、支付损害赔偿金、支付违约金等，但不可以解除合同或拒绝履行自己的义务。根本违约，是指当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同的主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待得到的利益。预期违约，也称先期违约，即《合同法》第108条规定的情况，它是指在履行期限到来之前，一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来以后将不可能履行合同。 在根本违约的情形下，合同的目的完全没有实现，非违约一方当事人可以要求解除合同、宣告合同无效，并可以拒绝履行自己的义务。   根据违约行为理论，如果物业服务公司提供了物业管理服务，只是没有达到物业服务合同约定的标准或质量，但尚未严重影响到业主的预期利益而使合同目的不能实现时，则物业公司的行为属于一般违约，业主不能拒绝履行自己的义务，即不能拒绝支付物业费。除非业主有证据证明物业公司根本未进行物业管理或没有履行主要的物业管理义务，如没有对物业共用部位、共用设施设备进行维护管理。" ]# L6 J( d! H         如果业主对物业公司提供的服务不满意，可以采取以下措施：（1）与物业公司协商，要求减少服务费。业主支付的服务费是物业公司提供的服务的对价，服务的质量和服务费的水平应该一致，服务不到位，业主当然可以要求减少服务费。（2）向业主委员会反映，由业主委员会与物业服务企业交涉。业主委员会是全体业主利益的代表者与维护者，也是代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的主体，其有权利也有义务为了业主的利益与物业公司交涉。（3）提议召开业主大会，由业主大会解聘物业公司，重新选聘。《物业管理条例》第6条规定“业主在物业管理活动中，享有以下权利：（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；”第11条规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”因此，业主对物业公司不满意的，可以解聘并重新选聘物业公司。该事项的决定需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。另外，临时业主大会的召开需由20%以上的业主提议，业主委员会才会组织召开。! A9 |9 t% N2 p" Q9 B   案情简介： : 物业公司与陈某在2001年11月签订物业管理服务合同，陈某交纳了第一年的物业费以后就拒绝再交纳。理由是物业公司对房屋共用部位缺乏维护，不维修共用设施设备，小区绿地寸草不生，环境卫生脏乱差，保安服务差，业主人身、财产安全得不到保障，小区内交通混乱。2005年11月，物业公司起诉陈某。要求陈某支付3年的物业费4786.30元，支付合同约定的违约金1500元。  P9 B* _1 o" y; i- G     法院查明，物业公司（合同甲方）与陈某（合同乙方）签订的物业服务合同规定，“甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每年定期向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；根据本协议向乙方收取物业管理服务费。”“乙方权利义务：依据本协议向甲方交纳物业管理费。物业管理服务质量：（1）房屋外观完好率达98%以上。（2）保证共用部位、共用设施设备的清洁。（3）绿地完好无损。（4）交通秩序与车辆停放管理规范，安全有序。按规定停放的各种车辆不发生丢失和损坏。”陈某提供了物业管理混乱的照片和视频作为证据，并主张酌情减少物业费用。    法院判决：) R% z6 z8 r' M+ P  P2 ^+ n     陈某向物业公司支付物业费4364元，驳回物业公司要求支付违约金的请求。案件受理费263元，由原告物业公司负担78元，已交纳；由被告陈某负担158元。   评析：本案是一起典型的因对物业服务不满而拒绝交纳物业费的案件。物业公司与陈某签订了物业服务合同，双方就应该按照合同的约定履行各自的义务。