《关于业主委员会解答100问》(三)

红桃6

《关于业主委员会解答100问》(三)
75、住宅转让时，维修基金如何处理？住宅灭失后，维修基金如何处理？

        因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
        住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
        房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十一条）已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件复印件、"房屋拆迁许可证"的复印件、"商品住宅灭失退款申请书"向区、县房地局提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
        已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县房地局备案。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十三条）

        76、利用物业设置的广告等经营性收益如何处理？小区的停车费应归谁所有？

        利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。（《上海市住宅物业管理规定》第二十五条）
        业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意，其余部分应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新，或者经业主大会决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

        77、什么是小区会所？对会所经营有哪些规定？小区会所的收益应归谁所有？

        根据《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》（沪房地资市〔2003〕230号），商品住宅项目附属会所（以下简称会所）系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。
        会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。
        会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。
        商品房预（出）售合同未对会所的经营服务方式和具体服务功能进行约定，广告、售楼书等宣传资料对此也未作明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。
        会所所有权由房地产开发企业保留的，房屋土地调查机构在预测或实测建筑面积时应按“会所”认定其建筑类型和房屋用途，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均应按“会所”注记；房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。
        会所被拍卖的，受托的拍卖机构应将该会所的具体用途和服务方式在拍卖公告中明确，受让人取得会所所有权后应按公告的具体服务功能和服务方式经营使用。
        房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。会所所有权属全体业主共有的，只登记不发放房地产权证，会所出租的收益归全体业主所有，纳入物业维修基金，或者根据业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
        如果会所产权属于房地产开发企业或者其他业主，则会所经营收益属于其产权人。

        78、违反专项维修资金管理规定的行为应承担哪些责任？

        违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 （国务院《条例》第六十三条）
        侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。（《民法通则》第一百一十七条）
        建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。（《上海市住宅物业管理规定》第四十条）

        79、房屋外墙或者屋顶渗漏水的维修费用由谁承担？是否需要经过该幢2/3以上业主投票权的同意？

        如果在保修期内，由建设单位负责维修。
        如果保修期已过，因房屋外墙或屋顶属于共用部位，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十七条规定：“住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。”
        因房屋外墙或屋顶渗漏水属房屋急修项目，根据规定，该维修项目由物业管理企业实施维修后，按规定分摊，在维修资金中列支。

        80、业主大会能不能委托社会中介对小区有关事项进行管理？社会中介机构应具备什么条件？业主大会委托社会中介机构管理的事项和内容包括哪些？业主大会聘请中介咨询机构的咨询服务费在哪里列支？社会中介机构应负怎样的职责？

        业主大会可以委托社会中介机构对小区有关事项进行管理。
        根据规定，从事商品住宅维修资金代理记帐和审计业务的机构，应当是从事相关业务且无不良记录的会计师事务所；从事商品住宅维修工程预决算审价业务的机构，应当具备工程预决算审价资格。从事上述业务的社会中介机构应当配备专业人员，并对从业人员进行培训。
        业主大会可就下列事项分别委托给符合本规定的社会中介机构，但不得将下列第（一）项、第（二）项委托给同一会计师事务所：
      （一）代理记帐。对维修资金收支的真实性、合法性和合理性进行审核，按时进行会计核算、编制会计报表和核对帐目（含维修资金收支分摊明细帐的复核）。按规定或约定公布维修资金收支情况分析报告及明细帐，并妥善整理、保管各类会计档案。
      （二）审计。对维修资金收支进行审计，出具审计报告。
      （三）工程预算、决算审价。对小区物业大修、专项维修工程预算或决算进行审价，出具工程预决算审价报告。
        商品住宅维修资金委托代理记帐服务费可以分别在物业管理服务费和物业维修资金中各列支50％；商品住宅维修资金委托审计费、审价费可以在维修资金中列支。
        业主大会委托社会中介机构管理公有住宅售后维修资金的服务费用的支付，参照本通知执行，所涉及的服务费用可以在物业维修资金中列支。（沪房地资物〔2004〕562号）
        社会中介机构应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。（沪房地资物〔2004〕468号）
        对于其他社会中介咨询业务，可以参照上述规定在委托合同中明确中介咨询机构的有关责任。

        81、业主如何判断维修基金的使用是否合理？业主能不能以不知道首期维修基金用在何处为由拒绝续筹维修基金？业主对维修资金的使用有异议，怎么办？

      （1）分清所在物业管理费的使用范围和维修基金的使用范围
        房屋维修基金与物业管理费的使用范围的界定十分重要，特别是在小修、中修、大修等区分上难以严格界定的情况下，对两者使用范围进行区分显得十分困难。当前主要依靠主管部门以文件的形式加以区分。因此，业主特别是业主委员会需要了解首先有关区分的法规。
        物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
        无论是包干制还是酬金制，对于物业管理费的使用范围特别是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用使用范围一定要在服务合同中有具体的规定。只有根据物业服务合同对房屋设备设施维修、绿化管理、清洁卫生、保安等标准、质量的规定，才能确定业主每月所交纳的物业管理费用中物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的使用范围。
      （2）认真分析物业服务合同条款
        根据以上分析，不难看出，重视物业管理条款对物业管理费和维修基金使用范围的约定以及使用审批程序的约定十分重要。
        由于每个小区都有各自的特点，物业服务合同都不完全相同，业主和业主委员会对每月交纳的物业管理费用，物业公司作哪方面的支出，要有比较全面的了解。物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项。当前，社会上对物业服务合同的作用普遍认识不清，物业管理合同成了摆设，业主甚至业主委员会对合同一无所知。这对业主和业主委员会极为不利。
        在日常管理中，业主、业主委员会要听取和重视专业人员的意见，确保业主的维修基金严格按照合同约定和国家规定使用，防止维修基金的挪用或乱用。
      （3）关注自己每笔维修基金的支出
        国务院《物业管理条例》条例第六条规定，业主有权对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。第十一条规定，由业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
      《上海市住宅物业管理规定》第三十三条规定，业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十九条规定：业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并每半年向全体业主公布一次。
        业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
        开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。
        根据以上规定，业主如果对每笔的维修基金的数额有意见，可以向业委会提出要求审核，得出一个公正的、让业主满意的答案。
      （4）关注小区停车费、广告费等物业共用部位、共用设施设备经营性收入的去向国务院条例第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
      《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十三条规定：业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。
        专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
        业主不能以“我不知道维修基金用在何处”为由拒绝续交维修基金。业主对维修资金的使用有疑问时只能依据有关规定行使有关监督权利，而不能拒绝执行业主大会或者业主小组关于续筹维修资金的有关决议。

        82、售后公房的维修基金是按照怎样的标准交纳？

        根据上海市人民政府转发市房地局、市房改办《关于进一步推进本市公有住房出售若干规定》的通知〔沪府发（1999）44号〕规定，公房出售按照以下标准交纳维修基金：（1）装有电梯的独用成套公寓住房出售时，出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12％缴付房屋维修基金、按每平方米建筑面积提取100元的住宅电梯和水泵设备的大修和更新费用、按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金。购房人在购房时，应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付首期房屋维修基金。（2）未装电梯的独用成套公寓住房及独用成套新式里弄住房出售时，出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的6％缴付房屋维修基金、按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金。购房人在购房时，应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付首期房屋维修基金。
        一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积902元。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。
        1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。〔多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积63.60元；高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积127.20元。高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。〕
        1996年公有住房出售的成本价为每平方米建筑面积1198元。（1996年10月1日至1997年6月30日执行，实际一直延续到2001年1月1日）
        根据《关于本市有限产权房屋与完全产权房屋接轨的规定》（1996年10月3日沪房地改〔1996〕792号），有限产权房屋转为完全产权房屋交纳的维修基金标准为：1、多层住宅的产权人首期应按每产方米建筑面积50元缴付房屋维修基金；2、高层住宅的产权人首期应按每平方米建筑面积90元缴付房屋维修基金；3、高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊；4、拆迁补偿的调换产权房由产权人按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金；除拆迁补偿的调换产权房以外,其他有限产权房的产权人所在单位按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。
        上海市人民政府批转市房地局、市房改办制订的《关于进一步推进 本市公有住房出售若干规定》的通知〔沪府发(1999)44号〕规定，在一九九九年十一月二十六日以前，本市居民全额出资购买使用权的住房（除通过差价换房方式取得使用权的公有住房外），都视作所有权住房，购房者可凭当时的买房协议、付款凭证和身份证件等材料，于2000年6月30日前到住房所在地的房地产登记发证机关办理产权变更登记、并缴纳首期房屋维修基金（多层住宅每平方米建筑面积60元，高层住宅每平方米建筑面积84元）。
      《关于印发进一步推进本市公有住房出售若干规定实施意见的通知 》〔〔沪房地改(1999)0867号〕 对1999年11月26日以后的维修基金交纳标准作了规定：
      （一）独用成套公寓住房的维修基金，按下述规定缴付：

        同时，出售人应按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金；装有电梯的公寓住房，出售人还应按每平方米建筑面积缴付100元的住宅电梯和水泵设备的大修和更新费用。
      （二）独用成套新式里弄住房的出售人和购房人，按上述（一）中未装有电梯的混合结构和砖木结构公寓住房的标准，缴付住房维修基金和街坊公共设施维修基金。
        2001年1月1日以后按成本价1295元/平方米交纳。

        83、房屋建筑工程最低保修期限是怎么规定的？

　　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
　　㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
　　㈤装修工程为2年。
　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
      房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。（ 《房屋建筑工程质量保修办法》第七、八条）
      房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
      住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
      保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（《城市房地产开发经营管理条例》国务院令第248号第三十一条）

        84、业主委员会对于物业公司上报的维修基金使用计划如何审核？业主委员会动用维修资金需要哪些程序？

        首先应该审查物业公司上报的维修基金使用计划的时限是否符合物业服务合同和有关法规的规定。如果没有按照规定时限上报计划，造成时间来不及审核甚至采取“先斩后奏”故意使得有关项目变成急修项目，业主委员会应该向全体业主说明情况；
        其次，审核维修基金使用计划的构成是否完整齐全。一般情况维修计划应该包括工程部位、范围、实施方案、实施单位的产生、实施时间、保证质量和安全的措施、相关图纸和说明、预算书和计价方式等；
        第三，重点审核预算书。一般由业主大会授权业主委员会聘请具备资质的社会中介机构进行审核。审核依据包括相关图纸、方案、进度计划和计价方式等。
        业主委员会应该制定维修基金计划审核的规章制度，经业主大会通过后实施，并可以作为物业管理服务合同的附件。
        业主委员会动用维修基金一般经过以下程序：
      （1）报修，计划维修。由物业公司或者业主委员会、业主小组提出维修基金使用的项目、计划、预算、方案等；
      （2）核实与确认。由业主委员会对报修项目具体核实，根据情况作出确认；
      （3）制定维修和预算方案。由业主委员会对物业管理企业或施工单位提出的方案和预算进行审核；
      （4）维修实施的确定。根据《业主大会议事规则》、《业主公约》的规定，有关维修更新项目报经业主大会或业主小组通过后实施，或者在授权范围内由业主委员会决定实施；
      （5）施工。由物业管理企业组织施工或者由物业公司和业主委员会根据《业主大会议事规则》、业主大会会议决议通过招标或者协议方式确定的施工单位进行施工。
      （6）竣工验收。工程完工后，物业公司或者实施单位应当让业主委员会或者业主委员会聘请的专业验收机构对工程进行检验。
      （7）工程款决算和审核。维修基金使用项目竣工验收后，由实施单位或者物业公司提交结算报告，由业主大会、业主小组或者其授权的业主委员会进行审计审核，也可以委托有资质的社会中介机构进行审计审核。
      （8）支付工程款。通过审计审核，没有异议的，业主委员会按照施工合同支付工程款。

        85、怎样加强房屋应急维修？

        急修项目是指发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
        为贯彻房屋维修“为民服务、对民负责”的原则，各单位除对“无人管理”房屋、“急、难、愁”修理项目、“老、旧”电梯等进行专项整修外，必须加强房屋应急维修和日常维修工作，发挥“房屋应急维修中心”的作用，改变公房、售后公房小区维修不及时、维修质量差、居民意见大的现状。为了进一步加强房屋应急维修工作的开展，要求：
      （一）物业管理企业必须落实“公开报修电话，24小时受理居民报修”的具体措施。要利用各居住小区管理处、门卫室或者小区内设置的宣传栏、灯箱广告、居民联系卡等形式，在服务范围内公开报修电话（手机、传呼机）、报修地址。接到居民报修后，应当做好报修单的填写（包括计算机输入），并及时落实维修人员，给居民报修凭证。报修时点作为修理时限的起始时点。凡夜间、节假日维修或日常维修有困难的物业管理企业，应当委托所在区“房屋维修应急中心”或者其他物业公司进行报修和维修。
      （二）房屋漏水应当列入物业维修的急修项目范围。凡因下雨发生房屋漏水的，物业公司应当在两小时内赶到现场，并在报修后24小时内，按实际情况采取遮盖、堵漏、排水等应急措施，以保证居民的基本生活。有关物业公司应当根据所管理房屋的实际情况，抓紧落实防雨所需的各种物资。
      （三）居民大楼电梯运行中因故引起人员被关现象的，物业公司或其委托的电梯维修专业单位必须在半小时内赶到现场进行处理。
      （四）物业公司每年应当不少于两次对小区内的明沟、暗沟、房屋的天沟、立管等进行循环性、预防性疏通，防止因维修、疏通不力造成对居民的影响。对因房屋不均匀沉降等造成管道破坏、畸形引起的管道经常性堵塞、冒溢，除进行应急疏通外，应当列入房屋综合整修计划予以解决。
      （五）有关物业公司对公房、售后公房地区2002年年初至2003年5月底前的维修养护单位应当认真进行梳理，对同一地址、同一部位、同一项目修理三次以上的修理项目应当组织技术骨干进行“会诊”，制定专项维修方案，切实解决问题。商品住宅小区在保修期内或者保修期内未修复而延续的修理项目，仍应有原开发企业负责修理，费用不得向业主收取。
      《关于进一步加强居住房屋应急维修服务的通知》（沪房地资公〔2004〕100号 ）为了切实解决本市居民反映的“物业维修不及时”问题，现就进一步加强居住房屋应急维修提出如下意见：
        一、物业管理企业应当切实加强对物业急修项目的维修服务
        物业管理企业接到电梯故障引起人员被关的急修项目报修的，应在30分钟内迅速赶到现场及时处理；接到其他急修项目报修的，凡居住物业管理区域内设置管理处的，应在30分钟内赶到现场处理；未设置管理处的或者郊区区域的报修应当按照各自的服务承诺派员赶赴现场应急处置。
        二、物业管理企业应当落实急修项目维修服务的保障措施
        物业公司应在小区内的醒目处公开报修电话，并落实必要力量，确保做到全年365天、每天24小时受理居民报修。凡夜间、节假日或日常应急维修有困难的物业管理企业，应当委托所在区县的房屋维修应急中心或者其他专业企业进行报修和维修。对既不实施自行维修又不委托他人维修的，由区县房地部门责令立即改正，并对该小区经理作出记分处理，直至取消其岗位资格。同时，将有关情况作为物业管理企业资质升降的依据。
        三、进一步理顺应急维修服务体制
      上海市房屋维修监督中心受市局委托实施全市范围内房屋维修的投诉和维修应急的求助，同时每天24小时的监督电话63501768与市“110”等应急网络实行联动。
      各区县房地局应配备力量，确保对本区范围内房屋维修工作行使每天24小时行政管理和监督检查的职能，具体受理本区域内市民在房屋维修方面的投诉和维修应急的求助，并负责对市房屋维修监督中心要求协助查处相关事项的具体落实。
      各区县房地局应视区域范围大小设立若干房屋维修应急中心，配备专门的抢修人员及抢修车辆，对行政区域内的所有房屋（包括直管、系统公房、商品房、老私房等）提供应急维修服务，及时解决维修应急矛盾。各应急维修中心应做到全年365天、每天24小时受理应急维修报修，并实行四个统一：即维修服务收费标准统一、维修服务人员服装标识统一、物业报修软件统一、物业报修回执统一。各房屋维修应急中心应将服务规范、承诺内容向社会公示，主动接受市民监督。
      四、各区县房屋应急维修中心应快速有效地处理业主和使用人的房屋报修事宜，确保房屋使用安全
      应急维修中心接到应急报修电话，应及时赶到现场进行应急维修，其中共用部位、共用设施设备的维修费用由房屋维修专项资金或产权人支付；业主自用部位、自用设备的维修费用由报修人承担。
        五、房地产行政管理部门要加强监督管理和行政处罚力度
        市及各区县房地局应设立房屋应急维修专项资金，专款专用。同时，实行房屋维修稽查制度，配备维修稽查车，加强对物业管理企业维修情况的督促检查，及时处置各项维修矛盾。
        市局将定期公布抢修、监督、检查情况，对维修不作为的物业管理企业、应急抢修不到位的应急中心、监督不力的管理部门进行严肃查处。
        区县房地局应加强监管力度，对无维修能力、维修不作为的物业管理企业采取有效措施，督促其与应急维修中心订立委托维修合同，提高全市整体维修应急能力，更好地为广大市民正常的居住生活提供保障。

        86、业主小组在维修基金使用中有哪些权利和义务？

      同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
　　业主小组履行下列职责：
　 （一）讨论业主大会拟讨论的事项；
  　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
      单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。（《上海市住宅物业管理规定》第十五、三十五条）

        第五部分 物业管理招标实务

        87、物业管理招投标的招标方式包括哪些？什么是公开招标？什么是邀请招标？

        物业管理招投标方式主要有两种形式：公开招标和邀请招标。
        公开招标是指招标人（业主或建设单位）通过报刊、广播、电视及其他公开方式发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。
        邀请招标是指不通过公开方式发布招标公告，而是直接邀请某些符合条件的物业管理企业参加竞标的招标方式。

        88、物业管理自行招标要具备哪些条件？业主委员会可以自行招标吗？

        招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
      （1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；
      （2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上；
      （3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。
        业主委员会可以自行招标，但是必须符合相应的条件：程序上，要召开业主大会，同意授权业主委员会自行招标；技术上，要具备自行招标的能力，符合自行招标应具备的条件规定。

        89、招标公告、招标文件包括哪些内容？招标文件和招标公告备案有何规定？

        招标人采取公开招标方式的，应通过报刊，广播，电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质的物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告或招标邀请书应包括以下内容：
      （一）招标人的名称，地址和联系方式；
      （二）招标物业的名称，地址，使用性质，建筑面积，实施管理的时间；
      （三）投标资格条件，报名的地点和期限；
      （四）获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。招标人应在发布招标信息前，将招标项目简介，招标文件，招标公告或招标邀请书，招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。
        招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
        招标文件应包括以下主要内容：
      （1）招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式等；
      （2）招标物业的具体情况。包括物业名称，座落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，投标报价测算所需的各类技术参数和指标，物业档案（含施工或竣工图纸），小区平面图等；
      （3）物业管理用房的配备情况；
      （4）物业管理服务内容及要求。包括服务内容、服务标准等；
      （5）对投标人及投标书的要求。包括投标人的资格、投标书的编制要求等；
      （6）投标报价要求、评标标准和评标方法；
      （7）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点，方法与程序等；
      （8）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
      （9）悔标的责任；
      （10）物业服务合同的签订说明；
      （11）其他事项的说明。
        招标文件的编制可参照市房地资源局制订的示范文本。
        招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区、县房地产管理部门备案：
      （1）物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料；
      （2）招标公告或者招标邀请书；
      （3）招标文件；
        区、县房地产管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。（《关于前期物业管理招投标的若干规定》沪房地资物〔2004〕399号）

        90、投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供哪些证明材料？投标文件应当包括哪些主要内容？

        公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
        实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
        资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
        投标人应该根据招标公告或者招标邀请书以及招标文件的规定提交相关证明材料。
        投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
        投标文件应当包括以下主要内容：
      （1）投标函及投标人的基本情况；
      （2）物业管理服务理念、目标；
      （3）物业管理机构运作方法及管理制度目录；
      （4）管理服务人员配备；
      （5）物业管理服务分项标准与承诺；
      （6）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；
      （7）对招标文件所列其他内容的陈述；
      （8）招标文件要求提供的其他材料。（沪房地资物〔2004〕399号）

        91、建设单位选择前期物业管理企业必须进行招标吗？业主委员会可以不通过招标方式选聘物业管理企业吗？哪些情况下可以采用协议方式选聘物业管理企业？对物业招标完成的时限有怎样的规定？评标如何进行？评标规则怎样？

      住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。（建住房〔2003〕130号）
      业主大会选聘物业管理企业，应当召开业主大会会议，经有2/3以上投票权的业主同意或者《业主大会议事规则》约定，业主委员会可以不通过招标方式选聘物业管理企业，通过协议方式选聘物业管理企业。
      建设单位通过协议方式选聘物业管理企业的核准需要符合以下条件之一：
      (一)投标人少于3人的认定
      在投标文件截止之日投标人少于3人的，住宅物业建设单位可持招标文件,招标、投标过程的情况书面说明以及相应证明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
      区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，对符合规定条件的，应予核准申请。
      (二)住宅规模的认定
      住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
      区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，应予核准申请。
      前期物业管理的招标人按照下述时限完成物业管理招标投标工作：
    （1）新建商品住房预售的，应在申领预售许可证前完成；
    （2）新建商品住房出售的，应在办理新建商品住房初始登记前完成；
    （3）非出售的新建住宅物业，一般在交付使用前完成；
    （4）已交付使用的住宅物业，一般在原物业管理服务合同终止或解除前2个月完成。（《关于前期物业管理招投标的若干规定》沪房地资物〔2004〕399号）
      《关于前期物业管理招投标的若干规定》沪房地资物〔2004〕399号中提出的《物业管理项目评标规则》可以作为评标的依据。
      在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

        92、对评标委员会有哪些具体规定？评标委员会可以直接确定中标人吗？业主委员会可以直接根据评标委员会的评标结果签定物业服务合同吗？业主委员会违背招标文件和投标文件的内容签订物业服务合同怎么办？业主如何参与监督业主委员会的物业管理招标？

      评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。（建住房〔2003〕130号）
      评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交由评标委员会汇总后确定中标人。
        业主委员会经业主大会授权可以直接根据评标委员会的评标结果签定物业服务合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录具体约定时间订立书面物业服务合同，业主委员会不得违背招标文件、投标文件签定物业服务合同。
        业主委员会不能违背招标文件和投标文件的内容签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。（《招标投标法》第四十六条）
        如果业主委员会违反法规签定违背招标文件和投标文件的规定签定物业服务合同，业主大会可以追究业主委员会的法律责任，造成损失的可以要求业主委员会赔偿损失。
        业主在选聘物业管理的过程中应该积极参加业主委员会组织的关于物业管理企业选聘工作的各项活动。具备一定专业知识的业主可以积极参加业主委员会组织的招标工作小组或者招标监督小组，参与监督、审核有关招标文件、服务合同条款等。

        第六部分 社区建设与物业管理的协调

        93、社区管理与物业管理有何关系？

      所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
        社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。社区管理，也可称之为社区行政，主要是指一定的社区内部各种组织，为了维护社区的正常秩序，满足社区居民物质生活、精神生活等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理的活动。
        从管理区域来讲，社区管理管辖的范围广，往往不限于一个物业管理区域；物业管理则是针对一个物业管理区域讲的。
        从管理内容来讲，社区管理内容要比物业管理范围广得多，除包括公共部位、设施设备的物业管理外，还包括居民的计划生育、户口、社会治安、社区文化、党的政策宣传等方面；而物业管理仅仅是与物业相关事务的管理。
      管理的体制上讲，社区管理除包括主管部门、居（村）委会指导和监督业主委员会和物业管理企业的工作外，还包括计划生育、市容、环卫、城建等部门在社区的各项行政管理；
        物业管理包括物业管理企业对小区管辖范围内进行的物业管理有偿服务，还包括业主大会、业主委员会的自治管理和规范运作。
        物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《业主公约》与住宅小区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。

        94、业主委员会与居民委员会有怎样的关系？

      居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作。
      居民委员会的任务：
    （一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；
    （二）办理本居住地区居民的公共事务的公益事业；
    （三）调解民间纠纷；
    （四）协助维护社会治安；
    （五）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；
    （六）向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见，要求和提出建议。（《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第三条）
      同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
      （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　 （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　  （四）监督业主公约的实施；
      （五）业主大会赋予的其他职责。（国务院条例第十条、十五条）
      居民委员会与业主委员会的区别与联系
      区别：
        1、两者的权利基础不同：居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其自治的基础是法定的公民权利，居委书记事实上是由政府委派，居委会的设立、撤消、规模调整由政府决定；业委会自治的基础是物业所有权，业委会的委员由业主大会选举产生，业委会的设立撤消等由业主大会决定，并报有关部门备案。
        2、性质不同：居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，目前定位于“基层政权建设”；业委会在法律上地位不明确，有时连诉讼主体的资格都没有，是一种特殊的基层自治组织。
        3、经费来源不同：居委会的经费由政府财政拨款；业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。
        4、对组织成员的要求不同：居委会的人员多数算专职的，对居民负责；业委会的成员大部分是兼职的，他们对业主负责。
        5、工作的侧重点不同：居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，侧重于社会政治稳定；业委会的的工作范围仅限于五大类公共服务项目：公共卫生和公共秩序管理、绿化管理、车辆交通管理、公用部位公用设备设施的管理、其他居住环境管理，侧重于业主的经济利益。
        6、办公用房不同：居委会的办公用房，由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会；业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供。
      联系：
        1、居委会和业委会都是社区管理的范畴，都是基层的自治组织在社区组织中，居委会和业委会是社区治理的主体，他们是社区中的核心组织，是社区自治的推进者。居委会的主要职责之一，是做好物业管理公司和业委会之间的协调工作，化解矛盾、推动物业管理工作顺利展开。
      居委会和业委会是居民和业主的自治组织，和业主的利益是一致的，他们理应维护居民和业主的合法权益。
        2、大多数居民同时也是业主，而业主多数也是居民
      居委会和业委会的工作重点各有侧重，但也有相互重复的地方，他们在很多领域有着共同合作空间，况且，两者的服务对象相同的很多。所以，他们应开展广泛的合作。
        3、居委会和业委会在民事关系上是一种平等的关系
      居委会和业委会都是依法组建的基层群众性自治组织，理应是平等的关系，居委会要支持业委会维护业主权益的工作，业委会要积极配合居委会开展社区自治工作。
        4、居委会对业委会有指导和监督的义务；业委会在讨论小区重大事务及组织召开业主大会时应该通知居民委员会参加。
      《上海市住宅物业管理规定》第十一条规定，召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。第十六条明确规定，两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。
        建设部关于印发《业主大会规程》的通知（建住房〔2003〕131号）第三十四条也明确规定：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。  

        95、相邻小区在哪些情况下需要召开业主委员会联席会议？业主委员会联席会议由谁来召集？解决哪些问题？

        两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。
        业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。（《上海市住宅物业管理规定》第十六条）
        主要解决协调其共用非市政道路或配套设施设备管理、维护和更新的问题；定期通报、学习有关物业管理法规、规章和规范性文件；沟通各方情况；研究处理业主、使用人的意见和建议；协调解决物业管理中的疑难问题。

        96、召开业主大会要通知居委会、房地产管理等部门参加吗？

      召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。（《上海市住宅物业管理规定》第十一条）

        97、相邻小区之间的共用非市政道路、公用设施设备的维护管理以及保洁、保安等工作如何协调？

        业主大会、业主委员会是按照物业管理区域成立的，但是相邻的物业管理区域之间出现有关非市政道路、设施设备的共用，也是比较常见的。相邻小区共用的非市政道路、设施设备的管理、维护的问题主要通过相邻小区的业主委员会联席会议来协商解决。
        两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。
        业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。（《上海市住宅物业管理规定》第十六条）

        98、业主大会、业主委员会与居民委员会社区管理有何关系？

        业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（国务院《条例》第二十条）
        召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。（《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
        两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。（《上海市住宅物业管理规定》第十六条）
        各街道办事处、乡镇政府要充分发挥其社区综合协调的优势，将居住物业管理纳入社区管理范围，与创建文明小区、安全小区、物业管理示范小区等紧密结合，切实加强对居住物业管理工作的指导、协调和监督。
        街道办事处（乡镇人民政府）要加强对居住小区业主委员会的指导和监督，督促居委会和房地办事处共同作好业主委员会的组建、换届和日常管理工作，尤其要帮助把好业主代表和业主委员会成员的人选关。（沪府办〔2003〕31号）

        99、居民会议的决议能够代替业主大会的决议吗？

        居民会议是居民发扬民主的组织制度和民主决策的组织形式。
        物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
        一般情况下，对于同一个物业管理区域来讲，业主往往也是居民，而居民多数也是业主，在物业管理方面居民会议与业主大会的利益应该是一致的，业主大会与居民会议的决议应该说不会相抵触。但是由于两者的法律依据不同，居民会议的决议不能代替业主大会的决议。
        无论是居民会议还是业主大会，都应该在各自的法律范围之内作出决定；居民会议需要在物业管理方面作出决定时，应该及时通知业主委员会列席会议，需要业主大会作出决定的事项应该建议业主委员会及时组织召开业主大会。业主委员会应该认真听取居民委员会的意见和建议。

        100、居委会有权监督物业管理企业的服务质量吗？

        居委会有义务协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、维护社会治安、居住房屋租赁等工作。物业管理企业提供的服务包括保安、保洁、保绿等相关工作，如果物业管理服务不到位必然给社区带来治安、卫生、环境等方面的隐患。所以居民委员会是有权利监督物业管理企业的服务质量的。
        沪府办〔2003〕31号《关于进一步加强本市居住物业管理的意见》要求，各街道办事处、乡镇政府要充分发挥其社区综合协调的优势，将居住物业管理纳入社区管理范围，与创建文明小区、安全小区、物业管理示范小区等紧密结合，切实加强对居住物业管理工作的指导、协调和监督。
        居委会发现物业管理企业的服务质量影响社区居民的生活时，可以在业委会、物业管理企业、居委会三方联席会议上提出来，督促物业管理企业整改。物业管理企业不予整改时，居委会可以协同业委会向街道办事处（乡镇人民政府）或房地产主管部门汇报。