业主委员会解答100问

红桃6

21、筹备业主大会的选票和征询单要具备哪些内容？发放给业主时应注意哪些事项？         业主大会的选票主要是业主委员会委员和业主代表的选票，一般包括候选人的姓名、性别、年龄、文化程度、政治面貌、居住地址、职业状况等基本内容。首次业主大会的意见征询单主要是对《业主大会议事规则》、《业主公约》的意见征询单，表决项包括同意、反对、弃权。         首次业主大会的选票和意见征询单一般由筹备组组织业主代表或专人根据业主小组的区域划分分别发放，同时留存发放的签字凭单存根。         22、业主大会征询业主书面意见时，能够采用“对表决事项不反馈意见就视为同意”吗？       “业主如无反馈意见视为同意”是有严格条件限制的。该约定成立的必备前提条件是：       （1）表决或征求意见的内容不违反国家法律、法规。因为违法的内容自始无效；       （2）表决内容不侵犯国家、集体或者任何人的利益，不危害公共道德。本条是对第（1）个条件的进一步明确和强调，特别不能侵犯小业主的权益；       （3）必须确保表决内容让业主知晓，并且由业主本人或者其委托代理人书面确认收到。         为了保证业主确认收到，建议由业主代表或专人书面送达业主本人，或者由其代理人签收，签收手续完整。       《业主大会议事规则》对“不反馈意见视为同意”做出约定，并经过业主大会表决通过后，对全体业主有约束力。         23、业主大会、业主委员会的活动经费从哪里支出？业主委员会委员能否获得津贴？         业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费。（《上海市住宅物业管理规定》第十条）         利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（国务院《条例》第五十五条）         业主委员会活动经费经业主大会决议可以由业主直接交纳，也可以在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中列支。         业主委员会委员津贴作为业主委员会活动经费的一部分也应由业主大会决定。至于业主委员会拿多少津贴合适，应该根据小区具体情况、业主委员会承担工作量大小而定。随着业主委员会发挥的作用越来越大，工作量越来越大，业主委员会专业化、职业化将可能是一个方向。         24、商场、办公楼等非住宅物业能够成立业主大会吗？         非住宅物业管理区域业主大会的筹备适用国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》，并可以参照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定。         因此，商场、办公楼等非住宅物业的业主可以组建业主大会，选举产生业主委员会，以便决定、监督非住宅物业的物业管理事宜。         25、业主大会、业主委员会如何向房地产主管部门备案？业主大会、业主委员会印章的刻制、保管和使用有哪些规定？         业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：       （一）业主大会会议记录和会议决定；       （二）业主大会议事规则；       （三）业主公约；       （四）业主委员会成员的名单和基本情况。 　　区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。（《上海市住宅物业管理规定》第十三条）         业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管，并按印章管理制度使用。 　　业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。         违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。（沪房地资物〔2005〕60号）         26、业主委员会的职责有哪些？         业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 　 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　 （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 　 （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 　 （四）监督业主公约的实施；       （五）业主大会赋予的其他职责。（《物业管理条例》国务院令第379号 第十五条）         经业主大会决议，业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：       （一）拟订选聘物业管理企业的方案；       （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；       （三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；       （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；       （五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；       （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；       （七）对违反《业主公约》的行为进行处理；（沪房地资物〔2005〕74号）         27、开发商或大的业主能够直接进入业主委员会吗？         开发商或大的业主不能直接进入业主委员会。在物业管理区域拥有未销售面积或者自用物业的开发商以及其他的大业主应该按照筹备组公布的业主委员会候选人产生办法，经过必要的推荐或自荐程序，通过参与竞选，有业主大会投票确定是否可以进入业主委员会。         值得说明的是，拥有物业产权的开发商和大业主作为小区业主，也有普通业主的一切权力。为维护开发商或大业主的正当合法权益，发挥开发商、大业主参与业主委员会工作的积极性，方便业主委员会或筹备组的工作，经过一定的程序比如筹备组研究、业主代表会议协商、公示、公告等，也可以准许开发商、大业主直接进入业主委员会。原因是，拥有一定物业面积的开发商或大业主进入业主委员会，有利于业主委员会开展工作，有利于发挥大业主参与业主大会决策的积极性，而且开发商或大业主进入业主委员会并不会必然损害其他业主的权益。只有规范、公开的运作制度，业主委员会才能维护包括开发商业主或其他大业主在内的全体业主的合法权益。         28、业主大会表决时参加的业主数量达不到规定标准怎么办？         业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。         业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。（国务院条例第十二条） 业主大会成立或者业主大会表决必须达到上述规定标准。如果通过或参加的业主达不到规定标准，有关决议不能通过。业主委员会或者筹备组、换届改选工作小组应该继续做好宣传工作，对没有参与投票或者投弃权或反对票的业主作进一步的解释或说服工作，以确保业主大会的筹备完成或业主大会决议通过。         第二部分 业主大会、业主委员会日常运作         29、业主委员会会议一般多长时间召开一次？业主委员会会议召开的程序是怎样的？         业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。         业主委员会会议应当按下列规则召开：       （一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。       （二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。       （三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。       （四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。       （五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。         业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。（沪房地资物〔2005〕74号）         30、业主大会一般多长时间召开一次？业主大会的会议形式包括哪几种？在什么情况下可以召开临时会议？         业主大会会议分为定期会议和临时会议。         业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定召开，一般每年召开一次。         有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：       （一）20%以上业主提议；       （二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。（国务院《条例》第十三条、沪房地资物〔2005〕74号）         31、业主委员会不召开业主大会会议的，应该怎么办？         业主委员会不依照《物业管理条例》、《规定》履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。（沪府发〔2004〕38号）         32、业主委员会的任职期限多长？换届改选怎么操作？新老业主委员会应在何时交接？交接要移交哪些资料？业主委员会换届需要进行审计吗？         业主委员会任期为三年到五年。业主委员会任期要在《业主大会议事规则》中明确规定。 　　业主委员会应在其任期届满的两个月前，书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当参照业主大会筹备组产生方法组织业主推荐产生换届改选小组，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。         换届改选小组，应当在房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续。（沪房地资物〔2005〕60号）         业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。（《上海市住宅物业管理规定》第十四条）         现有法律、法规没有对业主委员会换届提出明确的审计要求，《业主大会议事规则》可以对此作出约定，并明确经费来源。经业主大会表决要求进行换届审计的，原业主委员会必须接受审计。         33、业主大会、业主委员会作出的决定违法时，应由谁对其进行处理？         业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。         业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（国务院《条例》第十九条）         34、在什么情况下应当终止业主委员会委员的资格？         业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：       （1）已不是本区域业主的；       （2）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； 　  （3）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； 　 （4）被司法部门认定有犯罪行为的；       （5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的； 　 （6）兼任所辖区域物业管理企业工作的； 　 （7）严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的； 　 （8）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。         业主委员会委员资格终止的，应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。（沪房地资物〔2005〕60号）         35、未成年的业主可以参加业主大会吗？         所谓“未成年的业主”是指那些在购房合同或产权证书上登记过的未成年人，包括未满十八周岁但年满十六周岁、十周岁以上以及十周岁以下的未成年人。根据民法通则的规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。         对于业主大会中民事权利的行使来讲，未成年人特别是未满十六周岁的未成年人属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，一般是不具备判断能力的。因此，未满18周岁的未成年业主应该由其监护人（主要是父母）作为法定代理人参加业主大会，并参加投票表决。         36、物业管理企业能够代管维修资金帐务吗？代管维修资金帐务应承担怎样的责任？         维修资金帐务管理事项应该由业主大会在《业主公约》或者《业主大会议事规则》中明确。一般应委托物业管理企业代管，也可以委托社会中介机构代管。         根据《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》（沪房地资物〔2004〕468号）的规定，从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。         代管维修资金帐务包括代理记帐、审核维修资金使用等相关业务，具体范围由双方在委托合同中明确约定。由于受托中介机构原因，造成业主委员会或业主损失的，中介机构依据合同约定和相关法规承担民事赔偿责任。社会中介机构故意或者严重不负责任出具虚假报告，情节严重触犯刑法的，还要承担刑事责任。（沪房地资物〔2004〕468号）         37、业主委员会有没有权利查阅物业管理企业的帐目？业主委员会可以对物业管理企业人事安排甚至员工工资报酬进行监督吗？         物业管理费收费方式包括包干制和酬金制两种。目前小区的物业管理费大体是按照包干制与按实结算相结合的方式收取的，对按照包干制方式收取部分，业主委员会不能查阅，只能对按实结算的部分进行审核，如物业管理费中的房屋设备运行费和维修养护费用等费用采用按实结算的，业主委员会有权查阅审计；管理费、保安费、保洁费一般是包干使用的，业主委员会不能查阅或审计；小区停车费收入、电梯广告费收入以及其他公共收入应该纳入维修资金帐目管理，业主委员会可以要求查阅审计。         需要指出的是如果包干部分与按实结算部分界限不清时，有时需要扩大审计审核范围，避免费用开支的重复或错误支出。为了减少纠纷，建议在物业管理服务合同中明确约定具体的包干范围和按实结算项目范围，也可以同时在物业服务合同中明确审计审核的范围和方式。         一般情况下（特别是包干制收费情况下），业主委员会没有权利对物业管理企业的人事安排甚至工资报酬进行干预。但如果物业管理企业缩减工作人员、降低员工工资待遇或者提高劳动强度等，导致物业服务质量下降，违反物业服务合同约定时，业主委员会甚至单个业主是可以提出意见的，并可以书面要求物业管理企业纠正，要求其按照物业服务合同规定的标准提供质价相符的服务。如果物业管理企业不予理睬或者不予改正的，业主委员会、业主可以向物业主管部门书面反映情况，并要求作出处理。业主委员会也可以根据物业服务合同的约定，经业主大会决议或授权直接向物业所在地区人民法院提起民事诉讼，追究物业管理企业的违约责任。         38、业主委员会的活动经费从哪里来？其活动经费应该怎么管理？报销流程应该怎样？业主委员会的报酬能够由物业管理企业承担吗？应从哪里支出？         业主委员会的活动经费可以根据《业主大会议事规则》、《业主公约》或业主大会的决议确定，由全体业主支付或者在物业管理区域的公共收益中列支。         业主委员会活动经费应该指定专人或者委托物业管理企业保管，根据年度经费使用计划，按月支取，并作好资金出入帐目登记。对为业主委员会添置的办公设备、为业主利益办事产生的交通费、通讯费、资料费等费用可以报销，应按照业主委员会经费开支报销流程及时作好报销登记手续；活动经费的使用应该注明使用的时间、事项、金额、经办人，并经业主委员会主任、副主任或其指定代表审核签字批准，活动经费使用明细帐应该记载完整、工整，以备业主查询。         报销程序一般是经办人向主任或副主任填写经费开支申请表，经批准后向财务人员支取备用金；项目资金使用结束后三天内应该向主任或委托的副主任提交报销凭证，涉及实物进出库的应该经过相关人员的验收清点，有合同的还应该提交合同，经主任、副主任签字后方可办理报销结算手续；业主委员会应该按月或者按季召开业主委员会审核经费开支情况，必要时应该委托注册会计师进行审计，经审核审计后的经费收支情况应该按规定向全体业主公告。         业主委员会的津贴不可以由物业管理企业承担，因为业主委员会是物业管理区域实质的管理人，是维护业主利益的代言人，而物业管理企业是物业管理区域的服务人，两者是平等的民事主体，存在监督与被监督、委托与被委托的关系。若业主委员会津贴由物业管理企业承担，就产生利害关系，并会在无形中破坏监督与被监督的关系，难以维护广大业主的合法权益。业主委员会的津贴应该根据《业主大会议事规则》、《业主公约》或业主大会的决议，由全体业主支付或者在物业管理区域的公共收益或者物业维修资金的利息中列支。         但是经业主大会决议，在物业管理费用中提取一定比例作为业主委员会活动经费的，可以视为津贴在业主委员会活动经费开支，不属于物业管理企业承担业主委员会津贴的情形。         39、业主委员会有哪些权力和职责？         业主委员会作为业主大会的执行机构，业主委员会一般讨论的决定是属于《业主大会议事规则》规定业主委员会可以决定的事宜或者经业主大会授权业主委员会决定的事宜。         虽然说业主委员会是业主大会的执行机构，但是在业主大会的授权范围内还是具有一定自主权力的。特别是在引导业主、教育业主关心物业管理、正确行使业主权利，执行业主大会决议以及监督物业管理服务的过程中，业主委员会还是发挥主导性作用的。         具体来讲，业主委员会应该履行以下职责：       （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　  （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 　  （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；     （四）监督业主公约的实施；     （五）拟订选聘物业管理企业的方案；     （六）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；     （七）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；     （八）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；     （九）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；     （十）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；     （十一）对违反《业主公约》的行为进行处理。（沪房地资物〔2005〕74号）         40、业主大会会议决定对没有参加业主大会的业主是否有效？       《物业管理条例》（国务院令第379号）第十二条规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。         根据《业主公约》的规定，有关物业使用的决定除对业主具有约束力外，还对有关使用人具有约束力。         只要业主大会的召开及形成决议的过程符合条例和《业主大会议事规则》的规定，决议内容合法，即使业主未参加业主大会或者参加了业主大会但表示反对或弃权，也应遵守业主大会的决议。         41、业主委员会如何加强自身建设，搞好住宅物业管理？         业主委员会应当自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门和居（村）民委员会的指导和监督，加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力。要切实履行业主委员会的职责，建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间的关系，共同搞好住宅物业管理。（沪房地资物〔2005〕60号）         业主大会、业主委员会的工作需要全体业主的积极支持和配合。业主委员会有义务组织业主代表进行有关物业管理、业主大会、业主委员会方面的专业知识学习，并让业主代表对周围业主进行宣传；同时通过宣传告示栏发放宣传资料等多种途径宣传物业管理法规及相关知识。         42、小区的业主委员会名存实亡，根本没有运作没有发挥作用，业主应该怎么办？         业主委员会不依照《物业管理条例》、《规定》履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。（沪府发〔2004〕38号）         业主委员会名存实亡，根本没有运作发挥作用，20%以上业主可以根据《业主大会议事规则》的规定，以书面形式要求业主委员会召开业主大会选举产生新的业主委员会。业主委员会不召开业主大会会议改选业主委员会的，业主可以依据上述规定向房地产主管部门书面报告，并要求作出处理。         43、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报？物业管理企业对业主委员会的工作不配合，业主委员会应该怎么办？         业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定，监督物业管理企业的工作。一般来讲，业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面行使监督权利。服务质量应该根据物业服务合同约定来评判，财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。         物业管理企业对业主委员会的工作不配合的，业主委员会应该根据物业服务合同的约定向物业管理企业交涉，要求物业管理企业履行服务合同约定的义务。物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务，拒绝接受业主委员会的监督的，业主委员会应该向全体业主公告，并可以召开业主大会解聘物业管理企业，直至追究物业管理企业的违约责任。         44、建设单位应如何提供物业管理服务用房？产权归谁所有？         建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房： 　 （一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。 　 （二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。 　  配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。 分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区域的建筑面积为基数，按本条第一款、第二款规定配置临时物业管理用房。建设单位提供临时物业管理用房的，应当根据《规定》第十九条的规定办理相关手续。（沪府发〔2004〕38号）         物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。（国务院条例第三十八条）         45、业主委员会的决定违反法规或议事规则的规定，给业主造成损失的，业主委员会有什么责任？业主委员会对自己的过错造成的损失能够由业主大会承担吗？         业主委员会的决定违反法规或《业主大会议事规则》的规定，给业主造成损失的，业主委员会应承担赔偿责任。业主委员会由于自己过错，给全体业主造成的损失，不能由业主大会承担，必须由业主委员会承担。所谓业主委员会承担，也就是业主委员会委员承担，如果过错是所有委员共同造成的，应该由所有委员共同承担；如果过错是个别委员造成的，其他委员申明反对的，则责任应落实到人，由作出过错决定的委员承担。         46、业主大会能够对业主违反《业主公约》的行为进行民事诉讼吗？         业主、使用人违反上海市住宅物业管理规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。（《上海市住宅物业管理规定》第三十九条）         一般来讲，对业主违反《业主公约》的行为进行民事诉讼应该由相关业主、使用人行使。业主大会或者其授权的物业管理企业能否对业主违反《业主公约》（含《业主临时公约》），有关司法部门正在起草有关具体规定。         47、业主对业主委员会的决定有异议，应该怎么办？         业主对业主委员会的决议有异议，可以经20%以上业主提议，要求召开业主大会临时会议，由业主大会对业主委员会的决议进行表决。业主委员会不予召开业主大会的，业主可以向房地部门报告要求组织召开业主大会。         业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（国务院《条例》第十三、十九条）         48、住宅建设单位或者公房出售单位未按规定提供物业管理用房的，业主大会有权提起民事诉讼吗？         住宅建设单位或者公房出售单位未按规定提供物业管理用房的，经业主大会决议可以提起民事诉讼。         如果该小区尚有相应房屋可以作为物业管理用房的，人民法院应责令其提供；如果该小区内已无适当的房屋，住宅建设单位或者公房出售单位应该依照便于物业管理企业形式服务职能和便于业主与物业管理企业沟通的原则，就近提供相应的房屋。（沪高法民一〔2002〕6号）         49、业主委员会成员以业主委员会名义所作的行为，是否可以推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？         业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或者大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。（沪高法民一〔2002〕6号）         50、业主委员会需要制定哪些规章制度？哪些规章制度需要业主大会通过才生效？         业主委员会应根据小区具体情况，制定相关规章制度，一般业主委员会应制定下列规章制度：业主委员会会议制度、公章使用制度、业主委员会会议记录制度、业主委员会档案管理制度、业主委员会活动经费开支管理制度、维修基金使用审核制度、小区日常经营性收支管理制度、征求业主意见制度、业主委员会委员接待制度。其中，业主委员会活动经费开支管理制度、维修基金使用审核制度、小区日常经营性收支管理制度等涉及小区财务收支或重大管理事项的，需要业主大会通过才生效。

擦肩而过

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守候阳光

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