专家评论：房价走稳 今年成交最高点还未到

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专家评论：房价走稳 今年成交最高点还未到

尽管5月国内各地房地产市场成交纷纷出现了“红5月”，但环球经济走势的未如理想，美国经济环境的疲软和欧债危机的持续发酵，仍增加了外围经济的不明朗因素。

在外需不振的同时，国内消费表现亦不容乐观。2012年中国各项经济增长指标表现亦差强人意，水泥产量、粗钢产量、发电量和全国税收总收入同比下降趋势明显，一季度中国GDP增速仅为8.1%。出于对经济增长进一步放缓的担忧，政府针对“稳增长、控物价、调结构”的经济预调微调开始加速。央行5月18日再次下调存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率下调，银行间7天回购利率与SHIBOR亦随之下降，显示银行间流动性宽松，叠加因存准下调造成的货币乘数放大效应，使商业银行信贷能力增强。

另一方面，虽然银行信贷能力得到提高，但受前一轮经济刺激天量信贷影响，银行潜在不良贷款风险较高。世联地产最近发布的研究报告指出，目前金融机构人民币贷款加权平均利率仍在高位调整，表明银行对实体经济惜贷情绪明显。在资本外流风险犹存的背景下，当前银行体系流动性压力需要货币政策的适度放松来缓解，预计未来存款准备金率再次下调的可能性较大。随着宽松加快，预计未来中长期贷款占比会开始上行。另外，持续的流动性改善将对实体经济尤其是房地产市场形成实质性利好。

尽管近期成交在持续回暖，但市场仍处于踯躅中艰难前行的阶段。世联提供的过往数据表明，上门量可以作为成交量的一项先行指标，两者相关性非常强。4月和5月上旬的上门量预示着整个5月份成交比较乐观。从五月前两周的市场成交数据看，一线城市除深圳成交面积较4月份前两周下降15%之外，上海环比增长36%，北京环比增长21%，广州环比爆发式增长76%。总而言之，世联监测的35个城市的数据显示，5月前两周除小部分城市环比小幅下跌之外，其他城市均环比上涨，部分城市更是呈现爆发式的增长，五月销售已红了半边天。

世联重点监测的28个城市的降价数据也相应地反映出“成交量是价格的领先指标”，随着3-5月成交量的攀升，降价楼盘数量增速呈现放缓的趋势，降价幅度趋于收窄，2012年以来新增的降价楼盘有67.4%的降价幅度小于15%。但是，由于当前房企库存高企，去化速度不算理想，本轮去库存进程较2008年要长，加上房企资金链依然偏紧的局面，据此，研究人士判断今年全年房价难以得到实质性的上涨。

世联研究人士认为，欧债危机的影响是中长期的，全球经济存在较大的不确定性，中国经济面临着较大挑战。分析人士认为，外需萎缩带给中国经济较大的负面影响。近期避险心理重现，中国仍面临着资本外流的挑战；其次，中国加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，但是对于实体经济的惜贷情绪仍存。政策仍存在进一步宽松的空间；由于房地产市场5月的成交较为乐观，对价格的支撑作用也已经体现，房价超跌的可能性较小。7、8月淡季推盘量较小，预计成交量将环比回落。全年成交量最高点在9、10月。

杰杰

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