房地产的前世今生及问题的根治之策

大良造

正可谓：“冰冻三尺非一日之寒”，积重难返的房地产问题越来越引起全社会广泛深入的关注，再不采取根治之策下对不起平民百姓、上有愧于标榜中国特色的社会主义。
    回首往事，围绕房地产问题的症结与出路，争来争去终归概括为如下的主要议题：一是，房地产价格与宏观调控手段的选择；二是，谁为高房价的受益者和推动者；三是，楼市调控该不该进行方向性修正；四是，该不该用保障房破解楼市调控困局；五是，楼市调控该不该从土地财政入手；六是，楼市调控该不该“中央地方一盘棋”。
    中国社科院2010年12月09日发布了《中国住房发展报告（2010-2011）》，报告对35个大中城市住宅价格进行了泡沫指数统计，平均房价泡沫为29.5%，福州以70.3％排名第一，杭州、南宁、青岛、天津、兰州和石家庄也都超过了50％，北京的房价泡沫达49.6％，排第8位。
房价为何仍在高位波动？据权威人士披露：
——房地产市场自身问题积重难返。供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题。这些多年积累的问题，不可能靠根治不了的楼市调控政策来逐一解决。
    ——过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收。来自国土资源部的最新数据显示，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4％。国土资源部部长徐绍史说：“城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”
    ——多年累积形成的流动性压力和民间投资选择较少。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。与此同时，居民存款陷入负利率困局，再加上民间投资出路少，通胀压力之下，资金过度流向房地产领域。
    ——高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映，腐败现象在房地产领域仍比较突出，在一定程度上导致国家宏观调控政策执行力弱化。
    ——境外热钱流入也加大了房价上涨压力。
    纵观我国房地产调控历史，从1989年首套商品房出现以来，官方调控房价的历史就是一个“自打嘴巴”闹笑话的过程，也是老百姓不断失望的过程，调来调去几乎都是“空调”。
    1997年爆发的东南亚金融危机，使我国的出口受到重创，为保持经济增长，开始大力发展房地产业，来拉动内需刺激经济增长。1999年至2003年是我国房地产业高速发展时期，但无节制、无计划的刺激导致2003年房地产业到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房价开始成为人们街谈巷议争论的热门话题，成为社会关注的焦点。但2003年8月12日“国发18号文”将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，让人莫名其妙。房价仿佛吞了兴奋剂，开始飞涨令人始料未及。
    2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的“经济适用住房管理办法”正式施行，“办法”明确规定，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益；然而房价继续上涨，似断了线的风筝。以上海为例，到2005年第一季度，有40％的住宅成交价格超过8,000元∕平方米， 而市中心的房价更大多已经突破16,000元∕每平方。信了调控“办法”的广大中低收入群众反而受损。
    2005年，官方出台新“国八条”调控政策，房价沉寂数月，下半年却出现报复性上涨。以北京为例，2005年1～7月份，商品期房平均价格7,308元∕平方米，同比上涨了1,312元∕平方米，涨幅为21.9％。广大中低收入群众再次大呼上当。
    2006年5月，国务院发布“国六条”再次调控楼市，15天内“九部委十五条”出台细化房地产调控，银行随后加息，但2006年10月，北京以10.7%的涨幅领先全国。
    ……
    后来的事实是，调控政策越严，房价越来越高，“房奴”不再是传说，有钱又没买房的一年比一年觉得自己傻。2010年12月初中国社科院发表的一个绿皮书、一个蓝皮书，都涉及公众关心的房价问题。社科院发布的《住房绿皮书》披露，我国大中城市的房价存在严重泡沫，有些城市的房价泡沫占实际价格比例的50%以上，以目前的收入水平， 85％的城镇居民家庭没有能力购买新房。这成了官方多年调控楼市的又一结局。整个中国的房地产已经变成了一个主要投资场，而不是一个主要为人提供居住的因素了。 社科院发布的《经济蓝皮书》则指出，今年全国城镇居民的房价收入比上升至8.76，如果经济增长、调控放松，2011年的房价将会出现报复性反弹，上涨幅度可达20%至25%甚至更高。 所以，尽管国务院多年实行房价调控政策，只能使笃信官方政策的国民一次又一次上当；而在官方政策中钻营的和那些政策的制定、执行者，却利用特权一次次的获利。
    网上“贪官必有多套房，贪官推高了房价”之说广为流传。实例证明，但凡是被揪出来的贪官，都有多套房。比如，上海市外高桥保税区规划处原处长陶建国有29套住房，辽宁省抚顺市国土资源局顺城分局原局长罗亚平拥有22套房，重庆市司法局原局长文强有16套住房等等。 然而，岂止被抓出来的贪官，哪个官员家里没有几套房？ 经济学家何清涟透露，最近的一次上海低层官员的自报中发现，最少的也是五、六套房子，大多数有十几套，最多的是40多套。而这些官员，都是尚在位的“人民公仆”。 很明显，他们是高房价的受益者和推动者，官员与奸商同流合污，一起投机与炒作，推高了中国的房地产市场。
    而地方政府卖地的收入，已经是地方财政的主要来源，现在大部分地方政府的卖地所得居然占财政收入约80％，地王辈出，楼价后浪推前浪，让“公仆”们喜气洋洋，强拆几十栋屋就可得到几十亿的卖地款，地方政府根本不希望深度调控楼市断财源，羞耻早已被官场踩在地下，脸红早已是传说。强拆中草菅人命的案件各地屡见不鲜、“官商勾结”气焰嚣张令人瞠目结舌。
    近来面对高房价，为了安抚民众三次调控呼之欲出。媒体报道，前期大肆炒作的房产税将成为首选，作为民众来说，买房的时候要算上地价，但土地的所有权却不是业主的，向一个人征不属于自己东西的税，岂不荒谬至极。这在业内大有争议，被称为不合法、不合理的恶税，却有望被官方拿上台面。
    以上讯息由内部沟通演变为尽人皆知的新闻、旧闻，凡有良心国人无不为之动容、无不为之沉思，难道明知不该而眼睁睁地看着恶化下去就真的无根治之策了吗？问题并非如此。从专家学者到平民百姓及有良知的公务员，已经多方位呼吁值得重视的建言、谏言。不妨再看如下的各种言论：
    “要让人们对房价走势有一个较为准确和理性的预期，要让楼市投机、投资者放弃侥幸心理，唯有通过进一步出台和落实各种政策措施来表明政府调控房价的决心，比如加大保障住房建设、改革土地制度和地方政府财政税收渠道、严厉打击土地囤积、楼市投机以及房地产腐败等，只要这些政策措施得以落实并持续发力，不再摇摆不定，只要房地产市场不再乱象纷呈，房价走势自然会逐渐明朗，人们对于房价的预期自然会回归理性。”
    “正常的市場,供应和需求是決定价格漲跌的主要因素。但是,在一個非正常的市场,當有供需以外的因素加入到市场之中時,供需因素對於价格的主导作用就会出現弱化。在我国的房地产市场,供求因素不是唯一的主导因素,土地出让金政策,还有整个信贷政策、投资市场的空间、物价和通货膨脹等因素,都是影响房屋价格的主要因素,因此如果只调整供求因素和加稅,而不调整其他因素和利益关系,要想房屋价格下跌,往往难以达到目的。”
    “控制房价,必须从房屋价格的主要构成, 即房屋价格上漲源头——土地出让金政策開始。 2010年买地收入大漲,反映目前调控房价的措施沒有触及根本因素,一旦市场的需求突破压制的时效而爆发,那么大规模的房屋价格的报复性上漲就可能出现。所以為了房价调控措施不被虛化, 必須改革土地出让金政策。”
    “對於绝大数中国居民而言，房子还属於生活必需品。当政府无法通过保障性住房滿足绝大多数中低收入居民的安居时，就要从需求的另一个侧面——投资、投机性需求寻找答案。 所以，具体可以从以下两方面做起： 第一，根据地区特点，规定人均居住面积标准，超过标准的就认为是投资、投机性购房，禁止交易。如果只是通过诸如稅收、信贷等政策加以限制，则不会阻止外來资金通过资金转移到本地居民进行投资投机。 第二，禁止异地购房。很多热点地区的投资投机者都是外来人士，尤其像北京、上海等地，再多的供給也滿足不了外部投资、投机性需求，这种需求具有无限性。对于那些对当地经济有一定贡献的外来人士，可以通过‘绿卡’或‘荣誉市民’的身份获得与当地居民同等的权利。而一些其他群体，可以通过租房解決居住问题（事实上很多外来务工人员都是通过租房解決居住问题的）。”
    “通过不断推高房价、释放城市住宅的投资属性实现房地产业的大发展，进而带动城市化进程和区域经济增长模式，已经不能成为未来中国经济成长的引擎。高房价所伴随的巨大泡沫，已开始对中国经济的质量造成伤害。目前，高房价对居民消費产生的‘挤出效应’不利於扩大內需战略的进一步推进；围绕房价而产生的房地产市场利益洗牌，也将加剧社会财富分配的两极分化。”
    “从中长期制度安排看，加大保障性住房体系建设和完善土地出让模式，是目前切实可行且须大力推进的举措。一方面，大力建设面向中低收入者的住房，包括廉租房、经济适用房、中小戶型住房、限价房、公共租赁房等。另一方面，调整住房結构，限制大戶型、別墅类住房建设或者大大提高这些戶型的建设成本，把有限的资源調整到保障性住房和普通住房上面来。 土地和住房供应量的扩大，是遏制炒作、平抑房价、防范泡沫的主要途经，也是防止房地产开发投资下滑、新房开工萎縮等'调控后遗症'的有效方法。”
    “楼市调控的关键是‘中央地方一盘棋’，为巩固和深化楼市调控效果，中央将进一步提高政策执行的针对性和有效性。要做到中央地方一盘棋，从近期看，主要体现在地方对信贷政策的执行上。监管当局应加强与地方政府配合，‘因地制宜’加强差异化房贷政策的执行。针对投机、投资需求加大打击力度。通过银行、国土、住建等多部门合作，对打擦边球的行为进行严厉查处，严防调控政策在执行过程中走样。现在，我国房地产市场还面临一些深层次问题，比如房产稅收制度不完善、地方财政过度依賴土地出让收入等，更需要‘中央地方一盘棋’加以统筹，为房地产市场及中我经济的长远健康发展奠定基础。”
   
    问题的讨论
    从上述解析中不难得出：根治我国房地产问题不是无计可施，而是从一开始就缺乏系统论或统筹兼顾的决策预案；所以，行政者习惯于“摸着石头过河”，房地产市场难免利益驱动失控，平民百姓不得不被牵着鼻子走。中国平民百姓的牺牲精神是了不起的，但也不该两极分化中总拿平民百姓不识数。
现在看来，房地产问题不单纯是经济支柱方式的选择问题，它已成为决定国家兴衰的方向性问题。中国特色社会主义，一切建设要在和谐状态中以人为本，要立足国情，立足现实，不能不顾及占人口绝大多数的中低收入家庭的安居与民生问题，否则就背离了为人民服务的根本方向。我国的社会主义制度决定了城镇土地的国家所有，这是与资本主义的土地私有存在本质区别的；因而，按《宪法》精神土地出让金必须归全民所有，未经全国人大决议或授权，各级政府无权动用，如何使用须经全国人大代表全民意志慎重讨论决定。政府满足于土地的财政收入多多益善而冷却了保障性住房体系的优先地位，无疑是一种急功近利的表现。什么国情、什么以人为本、什么和谐社会，在房地产现状面前统统不过是“装饰品”，都没有以中国特色社会主义为立足点形成人民大众放心的房地产法典及各级政府甚至房地产业不得越雷池一步的底线。这么多年来的社会实践表明仅仅靠政府的楼市调控措施，好比自己的刀刃削不了自己的刀把儿，该结束这种不了了之的“游戏规则”了。为了根治房地产问题，不仅要法定保障性住房占所有住房存量的递增比例，还要法定国家的公务员只能合法地拥有相应的一套住房，多余的房源比照行之有效的限购及课税政策执行，否则就取消国家公务员的资格；凡超出限购政策的房源，属于合法收入购置的政府予以赎买﹙申报国家审计，从土地出让金列支﹚，讲不清收入来源或来历不明的一律充公，按将来出台的相关的法案规定处置。国家公务员队伍的率先垂范肯定会成为全社会的强大影响力，其他问题将不难迎刃而解。 重典出廉政，这应成为中国特色社会主义的榜样，到那时谁还会不衷心拥护我们党和国家的英明、正确领导！
    依法治国，要把形成具有中国特色社会主义房地产法典优先摆到全国人大的议事日程上来，机不可失，时不再来。2011年3月召开的第十一届全国人大第四次会议应成为划时代的一次历史性大会，衷心希望根据许多代表对根治我国的房地产问题的一致提案形成大会决议，交全国人大常委会讨论相关的法案。
附：参考资料目录
    ⑴ 《社科院：北京房价泡沫49.6%》2010年12月09日 新京报
    ⑵ 《发改委：楼市调控今年将推新方案》2011年01月14日 京华时报
    ⑶ 《谁为高房价的受益者和推动者》2010年12月24日  杭州网论坛
    ⑷ 《房价预期如同一团乱麻说明了什么》2010年12月13日 南京房产论坛
    ⑸ 《楼市调控须进行方向性修正》2010年09月30日 证券时报
    ⑹ 《巴曙松：用保障房破解楼市调控困局》2010年08月12日:弛新京报新京报  时间： 2010-08-12 09:14  
      ⑺ 《陈东海：楼市调控要从土地财政入手》2010年10月13日  新京报
    ⑻ 《楼市调控当“中央地方一盘棋”》 2010年08月24日 中国证券报
    ⑼ 《社科院：中国半数公民对政府首要期望是降低房价》2010年12月16日 京报网北京晚报

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当官的到处有房，百姓没处安家。