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据解释，之所以拟定“共有产权”，主要是因为当前的经济适用房是有限产权，购买5年后可以上市出售。因此，很多人千方百计购买经济适用房，甚至作为投资。5年后，把以极便宜的价钱买到的房屋出手，就可以获利不菲，这激发了很多人为牟利而造假。为此，有专家就径直呼吁废除经济适用房制度。而实行“共有产权”后，经济适用房购买5年也可以上市，但出售后的资金按照出资比例进行分配，这将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间，让经济适用房惠及真正需要保障的人。
很显然，经济适用房“共有产权”后，与目前的有限产权相比，只是减少了购房者出售后的牟利数额，出资建房的政府从中分去一杯羹。不可否认，这种压缩以经济适用房牟利者利润空间的做法，让经适房制度更加科学合理，更符合公平原则。但同样也不可否认，这种“共有产权”的制度设计其作用是非常有限的，而且尚未实现真正的公平，事实上在这种制度下骗购经适房仍比投资普通商品房获利更大。道理很简单，经适房在购买时价格明显低于商品房，而5年后却可以当作普通商品房进入市场，与同类商品房同价出售，出售价与购买价之间差距较大，虽然政府分去一部分，但购房人的利润率仍然较高，这是投资普通商品房所得不到的。从深层次看，这其中也有一个公平性问题，即允许社会保障对象低价购房高价卖房，对于其他社会群体和阶层来讲，也是不公平的。
经适房共有产权不仅无法彻底防止骗购，也不能有效解决社会公平问题，因此，要消除当前的经适房制度弊端，仅仅有“共有产权”是远远不够的。在我看来，经济适用房制度是我国的一项住房保障制度，它的宗旨和任务就是保障中低收入者的居住权利，满足其基本住房需求。这项制度的背后是政府的投资，归根结底是纳税人的贡献，是社会财富二次分配的过程。这就要求保障对象任何时候不得以任何方式利用保障住房获取不当利益，当然并不排除已购经适房的正常升值。因此为确保这项制度的基本性质，不至于被不当利用，有必要建立相对独立、较为封闭、与完全市场化的商品房并行的保障房管理体系和交易平台。
在这个管理体系和交易平台上，保障对象可以在购房5年后自由交易保障房，但必须按照政府核定的指导房价进行交易，而且交易对象也必须是已经审核的住房保障对象。当然，如果保障对象收入情况发生重大变化，5年内也可以在这个平台上进行交易，而后售房者只能进入商品房市场购房。如此一来，经适房就永远不会变成商品房，即使保障对象出售后也难以获得经适房与商品房之间的巨额价差，就可以有效防止骗购者的获利冲动，也可以保证经适房的足够房源，更好地满足保障对象的需求，这个体系和平台既开放又流动，避免了政府无限地建设经适房而经适房却源源不断地进入商品房市场，降低保障难度和管理难度，可以一举多得。 | | [url=]来源: 法制网——法制日报[/url] |
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发表于 2010-2-4 17:35:41
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