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前几天和西安一地产开发公司领导在一起大概沟通并了解关于他们在户县项目的基本情况后，我司策划部、市场部有关人员在对户县当地房地产市场做了为期一天的市场走访调研，基本上走访了当地在售知名地产项目，对市场上的地产项目位置、规模、工程进度、产品类型、营销水平及销售情况有了一个大概的了解，同时也和当地一些市场消费者和从业人员进行简单沟通了解，使我们对当地市场有一个初步的认识，这样有利于我们下一步和开发商进一步的沟通。
一、户县地产市场概况
（一）户县目前房地产市场现状
1、房地产业快速发展，房地产价格不断攀升。
自2003年以来，户县房地产开发项目规模逐年呈扩大的趋势，到2008年底共有商品房近两万套。从销售价格来看，2005年以后，房价开始呈上涨趋势，繁华地段的住房价格在1200元/㎡左右；2007年到2008年上半年，商品房价格涨到了1900元/㎡，截止当前，多层商品房价格基本在1800—2200元/㎡之间居多；高层均价在2300——2500元/㎡之间居多。
2、目前房地产市场的需求分析
1）房地产市场总体需求还不错，但呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，户县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售价格稳中有升。因近年来商品房市场需求旺盛，价格放开，房地产市场始终处于卖方市场，人们在追求舒适宽敞的同时更注重居住环境的硬件建设。
2）存量房交易活跃，房改房成为当地消费的“生力军”。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，并且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
3）当前房屋总体上供给趋于饱和。目前，在购房群体中相当大一部分是在以旧换新，以小换大，购买第二套房给子女结婚用，因此，新开发的商品房都是以大户型、高标准为主。
4）当前很多消费者对高层住宅还是处于一个逐步接受的过程，但点式高层很少，基本少是以多层和18层以内的小高层为主。
3、目前房地产市场存在的问题
1）开发结构不合理，开发商在户型面积以大户型、高价位为主，基本上面积都在120㎡以上到150㎡；120㎡以下的小户型、低价位、普通老百姓能够买得起的住房供应不足。
2）信贷支持力度小，各金融机构对个人住房贷款限制过多，制约了个人住房消费信贷的发展，在一定程度上影响了居民购房的支付能力。
小结：
1、整体市场较活跃，市场项目供给房源较充足，导致市场竞争相对激烈。
2、根据我们对户县市场项目的了解，当前和未来户县发展的趋势是向东和向南方向发展，向西和向北发展相对较缓慢一些。
3、当前项目整体销售还是较好的，除了一些项目户型设计较大销售相对慢一些，整体在东南方向的一些住宅销售都较好
4、在人民路南向当前由于商业氛围较好，所以整体项目销售较好，同时一些大的商业项目的启动，也会带动该区域的发展。
（二）重点项目分析
楼盘名称
水晶丽城
御苑新城
天慧城
楼盘位置
西安户县沣京路131号
陕西国防工业职业技术学院北侧
西安市户县沣京大道
楼盘性质
多层、高层
多层、小高层、4栋高层（18层）一梯四户
5栋18层高层
楼盘规模
占地86776㎡，总建面约15万
总建面16万㎡
住宅总建面5000㎡
户型面积
80——139㎡，现剩余户三室，面积130㎡以上
高层户型面积：114——129㎡
以128——160㎡三室为主。
工程进度
部分现房，部分8月交房
封顶，2010年7月—8月交房
现房，已交房
楼盘均价
多层：6层价格为2390元/
小高层（共11层）：10层价格为2660元/㎡
高层：16层2720元/㎡；
11层2570元/㎡
均价：2545元/㎡
均价：2460元/㎡；起价：2290元/㎡
销售情况
尾房
总房源：344套，剩余40套。
（三）未来房地产发展情况
从市场情况来看，未来房地产发展有以下几个趋势：
一是注重实用性和舒适性相结合，房地产开发产品向中小户型转变，低价位商品住宅成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。已经不再将三室两厅或四室两厅作为标准，更加考虑到居住环境舒适，配套全面、户型实用。
二是住宅向绿色、智能、环保化发展。
三是逐步步入小高层和高层的时代。
四是项目的差异化逐步体现出来，一些相对高端项目开发会带动整体地产市场的发展水平。
陕西智达行地产顾问有限公司市场部
2010年1月3日 |
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