《关于业主委员会解答100问》(二)

红桃6 · 发表于 2009-3-4 16:49:11

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《关于业主委员会解答100问》(二)
   51、业主委员会的哪些事务可以聘请中介机构办理？中介机构有哪些义务？

      根据《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》（沪房地资物〔2004〕468号）的规定，经业主大会通过，可以委托中介机构代理记帐，进行维修资金收支帐目审计，维修项目预决算审价。从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。

      52、业主委员会能否从事经营活动？

      业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。（国务院条例第十九条）
      业主委员会是业主大会的执行机构。由于其没有进行工商登记，一般不得从事营利性经营活动。但是利用小区全体业主共有的公共部位和公共设施设备进行经营的，业主委员会可以提请业主大会表决，通过委托他人（主要是物业公司或者专业机构）经营或租赁属于小区全体业主的经营性公共设施设备。

      53、业主委员会年度工作计划和年度预算怎么制定？业主委员会应该怎样审核物业公司的年度预算和年度计划？

      物业管理企业应该向业主委员会提交年度工作计划和年度预算，由业主委员会提出审核意见。物业公司的年度计划和预算应该根据物业服务合同、有关文件规定以及小区实际情况合理制定。业主委员会重点审核财务预算安排的必要性、合理性和可行性，以确保维修资金的合理使用。
      业主委员会应当召开业主委员会年度工作计划和年度预算会议，结合小区实际情况，有针对性、有条理的制定本年度工作计划，同时根据工作计划提出年度预算安排。
      一般来讲，业主委员会年度工作计划和年度预算应与物业管理企业的年度计划和年度预算相衔接。
      业主委员会的年度工作计划和年度预算以及物业管理企业的年度计划和年度预算经业主大会会议通过后，应该在物业管理区域向全体业主公告，并具体实施，接受业主的监督。

      54、业主委员会如何选聘物业管理企业？业主委员会与前期物业公司如何办理交接验收手续？

      业主委员会选聘物业管理企业应该根据业主大会的决定来实施，一般的步骤与程序是：
   （一）区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、监督的日常管理责任，因此业委会应就解聘、选聘物业管理公司的有关事项及时告知房地产管理部门和居委会，并认真听取他们的意见和建议，以得到他们的支持和指导。
　（二）业委会应当就选聘物业公司方案召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
（三）业委会应当按照《业主大会议事规则》的规定，及时召开业主大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。业主大会作出决定后，业主委员会应及时以公告的形式告知全体业主。如果业主大会决定采用招投标方式选聘物业管理企业的，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定进行招投标工作。如果业主大会决定采取协议选聘方式，则应该由业主委员会按照业主大会的决定组织成立选聘物业管理企业工作小组，开展选聘工作。
　（四）选聘物业管理企业工作完成后，业主委员会必须以公告形式告知全体业主，并至少提前2个月书面通知前任物业管理企业。
（五）业委会在与新选聘的物业公司签订服务合同之后，解聘的企业应当根据合同约定或者业主大会决定约定的期限将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或新选聘的企业，并办理移交手续：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。（国务院《条例》第二十九条）
   交接完毕，要制作交接清单，同时移交方与接受方应在交接清单上签字确认。

      55、业主委员会档案资料如何管理？

      业主委员会应该建立档案资料管理制度，下列档案资料应当编号造册，并指定专人管理：
   （1）各类会议记录、纪要；
   （2）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；
   （3）各届业主委员会产生、备案的材料；
   （4）业主清册及联系方式；
   （5）订立的物业管理服务合同；
   （6）有关法律、法规和业务往来文件；
   （7）业主和使用人的书面意见、建议书；
   （8）维修资金收支情况清册；
   （9）其他有关材料。（沪房地资物〔2005〕60号）

      56、小区业主之间发生纠纷向业主委员会反映，或者业主对物业服务不满意向业主委员会投诉，业主委员会应该怎么办？

      业主委员会应该建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间关系，共同好物业管理。（沪房地资物〔2005〕60号）
      小区业主发生纠纷，如果是跟物业管理有关的，业主委员会应该根据《业主大会议事规则》《业主公约》的规定，以事实为根据，以法律法规为准绳，对矛盾业主进行劝说调解说服。劝说调解无效的，可以为发生纠纷的业主指明解决纠纷的途径，包括居委会协调、有关主管部门调解、仲裁或者诉讼途径。如果业主之间的纠纷跟物业管理无关的，业主委员会可以为发生纠纷的业主指明解决纠纷的途径，建议由居委会、街道给予调解，直至采取司法途径解决争端。
      业主委员会收到业主对物业管理服务的投诉应该及时向物业管理企业反映，督促物业管理企业改善服务。对于不属于物业管理企业的责任范围内的投诉也积极给予协调和解释。
      物业管理企业对业主的合理投诉不予整改的，业主委员会还可以向物业主管部门投诉，也可以根据物业管理服务合同的约定追究物业管理企业的违约责任，情节严重的还可以通过业主大会决议解聘物业管理企业。

      57、业主公约对于承租人是否有效？承租人违反业主公约，业主承担责任吗？

      物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
      物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。（国务院条例第四十八条）
   《业主公约》对承租人同样有效。因为承租人作为物业的非业主使用人，在承租物业时业主会对其使用物业的权利义务在合同中进行约定，约定的内容不得违反法律法规和业主公约的规定。所以承租人也要受业主公约约束。
      尽管业主没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人（承租人）遵守业主公约，根据条例规定，业主对非业主使用人违反业主公约的行为承担连带责任。

      58、业主大会人数太多，无法召开业主大会，能够以业主代表会议代替吗？业主代表会议能够对议题进行现场表决吗？

      业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
      业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。（沪房地资物〔2005〕60号）
      根据以上规定，业主代表会议作为业主大会集体讨论的形式之一，可以就有关事项集体讨论，听取业主的意见，但是在进行有关决策表决时，业主代表不能代替业主投票表决，而应该按照业主的投票权来计算表决或者选举结果，不能运用业主代表的投票或举手表决来代替业主大会的决议。

      59、业主委员会委员可以委托代理人参加业主委员会会议吗？

      业主委员会委员属于特定职务，不宜委托代理人参加业主委员会会议。但是确实需要请假的，业主委员会委员在了解相关表决事宜后，经书面委托，可以授权业主委员会其他委员对相关事宜进行表决。对于连续三次以上无故不能履行业主委员会职责的委员，应该经业主大会通过终止其委员资格。

      60、业主委员会委员或者业主委员会因为工作失误给业主或者第三方造成损失，民事赔偿责任由谁承担？如果业主委员会的错误决议是由业主大会通过的，损失由业主大会承担吗？

      业主委员会委员在被授权的范围和期限内，为了全体业主或者大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权的范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。〔沪高法民一（2002）6号〕
      业主委员会在业主大会授权范围内开展工作给业主或者第三方造成损失的，由全体业主承担民事赔偿责任。业主委员会超越业主大会授权范围工作给业主或者第三方造成损失的，由业主委员会（委员）承担损失，但是对外构成表见代表的，业主大会对外承担损失后有权向业主委员会（委员）追偿。

      61、物业管理企业制定的小区物业管理制度需要业主委员会审核吗？

      物业管理企业制定的小区物业管理制度，如果根据法律法规和《业主大会议事规则》的规定，需要由业主大会决定的，应当经业主委员会审核并提请业主大会表决通过后才能实施。
      物业管理企业制定的小区物业管理制度不得与《业主大会议事规则》、《业主公约》和有关法律法规相抵触，不得侵犯业主的利益和公共利益。

      62、前期物业管理企业被业主大会解聘后不肯撤离，业主委员会怎么办？

      前期物业管理企业被业主委员会解聘后，不肯撤离，主要原因是利益驱动及财务纠葛，业主委员会应该根据具体原因，采取有理、有利、有节的办法与前期物业管理企业协商。经协商不成的，业主委员会也不要采取强制接管，对小区业主作好劝解说服工作，避免激化矛盾。业主委员会对物业管理企业被解聘后不愿撤离的行经应运用法律武器，通过行政手段或司法途径理性解决问题。经业主大会决议可以通过诉讼，由法院强制要求物业管理企业撤离小区。

      63、业主委员会能够对业主大会成立前的小区公共收益进行追讨吗？

      利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（国务院《条例》第五十五条）
      小区公共收益属于全体小区业主。业主大会成立之后，业主委员会应该在与前期物业管理企业办理交接手续时同时对前期管理阶段小区公共收益办理清算移交手续。
      如果前任物业管理企业拒绝办理移交手续或者涉及财产权益较大的，经业主大会决议可以向前任物业管理企业通过法律诉讼来追讨，当然业主大会表决通过放弃追讨的除外。在追讨过程中，要注意方式、方法、诉讼成本等，同时要遵循公平合理的原则适当考虑物业管理企业的管理成本、费用等。

      64、物业公司对外分包专业服务项目需要业主委员会同意吗？业主委员会能否因此解除物业服务合同吗？

      物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（国务院《条例》第四十条）
物业公司对外分包专业服务项目是否需要业主委员会同意，具体要看《物业服务合同》中双方对此问题的约定。如果物业服务合同中双方约定物业公司对外分包专业服务项目必须要经过业主委员会同意，则必须按照约定，否则物业公司擅自对外分包专业服务项目属于违约行为。如果物业服务合同中对物业公司对外分包专业服务项目没有规定需经业主委员会同意的，物业公司可以把部分专业服务项目对外分包。但是业主委员会作为物业服务质量的主要监督人，对于因为物业管理企业对外分包造成服务质量和标准降低的，或者损害业主权益的，业主委员会应该提出异议，并要求物业管理企业改正。
      业主委员会能否解除物业服务合同，需要根据《物业服务合同》的约定和业主大会的授权决定来确定。如果业主大会已经授权业主委员会在物业服务合同中约定解除合同的条件包括擅自分包的情况，业主委员会可以根据合同约定和业主大会的授权解除服务合同。如果没有业主大会的授权，或者没有服务合同违约条款的约定，业主委员会不能仅仅因为物业公司擅自分包就解除合同。但是当物业公司违反合同约定、侵害业主权益时，业主委员会可以根据《业主大会议事规则》的约定，提请业主大会通过决议解除物业服务合同，选聘新的物业管理企业。

      65、对业主大会换届选举的程序有何规定？

      业主委员会应当在其任期届满的两个月前，书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照《上海市住宅物业管理规定》第八条规定指导成立换届改选小组，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
      换届改选小组，应当在房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续。（沪房地资物〔2005〕60号）
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。（建住房〔2003〕131号）

      66、业主委员会委员变更需要办理怎样的手续？哪些情况下可以终止业主委员会委员资格？

      经业主委员会或者20％以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
      业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
      1、已不是本区域业主的；
      2、连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
      3、因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
      4、被司法部门认定有犯罪行为的；
      5、以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
      6、兼任所辖区域物业管理企业工作的；
      7、严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的；
      8、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
      业主委员会委员资格终止的，应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。（沪房地资物〔2005〕60号）

      第三部分物业服务合同的签定与实施

      67、业主委员会如何签定物业服务合同？物业服务合同应该包括哪些内容？业主对物业服务合同内容或者有效性有异议，怎么办？

      代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同是业主委员会的职责。所以，物业服务合同由业主委员会与物业管理企业签定。物业服务合同应当根据业主大会的有关决议制定，业主委员会只是执行业主大会的决定，不能在服务合同中擅自作出有关违背法律、法规，侵犯业主利益的约定。
      物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用，物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。另外，在物业服务合同示范文本的基础上，可以根据小区具体情况，细化物业服务合同条款合同内容至少包括：
   （1）能够基本满足业主的普遍服务需求；
   （2）服务内容根据行业标准和有关规范确定，并且具体量化，具有可操作性、可检验性；
   （3）收费内容与服务内容完全一致，并且细致完整，不重复、不遗漏，并符合包干制或酬金制实现的要求；
   （4）可以聘请专业顾问作为业主和业主委员会的顾问，或者作为公正独立的第三方，对物业管理进行监督、控制，特别是服务质量和财务的监督；
   （5）服务合同应该明确规定业主参与合同管理的权利，全面监督物业公司甚至业主委员会的工作；
   （6）违约责任必须明确具体细致全面，并有利于业主委员会和全体业主监督执行；合同要奖惩分明，鼓励物业公司为业主节省成本，并提供优质服务。
      业主对物业服务合同内容或者有效性有异议，可以经20%以上业主提议，要求召开业主大会，对物业服务合同有关事项进行讨论。合同内容有违反法律、法规的，该部分内容至始无效；业主认为合同内容有严重侵害业主利益的，还可以以显失公平为由，要求人民法院撤消整个合同或者合同部分内容。

      68、业主对物业服务不满意，可以以此为由不交纳物业服务费吗？业主不交纳物业管理费，物业管理企业可以要求业主委员会催讨吗？

      物业管理企业未履行服务、管理职能或者履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。
      如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但是物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。（沪高法民一〔2002〕6号）
      业主对物业服务不满意的，应该向业主委员会和物业管理企业提出书面意见，提请物业管理企业纠正错误，改善服务。物业管理企业拒不改正的，业主可以依法行使抗辩权，少交或不交相应部分的服务费。情节严重的，经20%以上业主提议或者业主委员会提议，经业主大会表决解除物业管理服务合同，并追究物业管理企业的违约责任。
      违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。（国务院《条例》第六十七条）
      所以，业主委员会具有督促业主按时交纳物业管理费的职责，但是业主委员会没有代替物业管理企业催讨物业管理费用甚至垫付物业管理费的义务。

      69、业主对物业服务质量不满意，但物业公司说符合规定标准，双方有分歧，请问有什么方法对物业服务质量作出评价吗？由哪个机构或部门进行评价？业主委员会对物业服务质量有意见，怎么办？

      物业服务标准根据物业服务合同和相应物业管理招投标文件确定。由于物业服务具有很大的不确定性，业主与物业管理企业对物业服务的质量难免有不同的认识。出现分歧时，建议聘请社会中介机构进行专业评估。比如可以根据业主满意率以及物业服务情况来评定。
      上海市即将颁布《物业服务分等定价办法》，建设单位或业主大会与物业管理单位可根据物业的特点和服务的需要选择服务类别和等级，按该办法的规定在每一服务等级对应最高收费标准内确定具体收费标准，物业服务费为选定的所有类别的服务费用之和；建设单位选择的管理处综合服务等级不得高于所选定的公共区域清洁卫生服务、公共秩序维护服务中的最低等级；非商品房立项的住宅小区所选物业服务项目等级原则上不超过三级。如确需超过的，须经业主大会同意，并向所在区县价格主管部门备案；物业服务合同中需列明约定的服务等级和标准。物业建设单位应当在销售物业同时将前期物业服务合同向买受人明示；物业服务分等标准和最高标准由市物价局会同市房地资源局适时调整公布。
      业主委员会对物业服务质量有意见，可以将业主的意见整理成文，以书面形式递交物业管理企业，要求物业管理企业改进服务质量。物业管理企业对业主委员会的意见不予采纳的，业主委员会应及时向有关主管部门报告，并要求协调处理。协调不成的，经业主大会决议，业主委员会可以解除物业服务合同，并追究物业管理企业的违约责任。

      70、续签物业服务合同，需要召开业主大会吗？

      续签物业服务合同，应当根据《业主大会议事规则》的约定执行，《业主大会议事规则》没有作出约定的，必须召开业主大会，征询小区全体业主意见后再决定是否续签物业服务合同。

      71、物业服务收费标准应该怎样确定？

      物业服务收费标准的确定：
   《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
      通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。这两种收费方式各有利弊。
      目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。根据《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》和《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》，管理费、保洁费、保安费三项实行包干制，维修费（包括绿化养护费）、房屋设备运行费采取按实结算。
      物业服务收费标准应该根据业主需求、服务内容和标准以及小区实际情况确定，具体收费标准可以通过招标竞争确定物业服务收费标准，并可以相应明确物业服务标准。

      第四部分维修资金的交纳、使用与续筹

      72、商品住宅维修基金交纳的标准是什么？交纳时限是多少？对再次筹集维修基金有何规定？

      新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修基金，存入市房地资源局指定的商业银行。（2001年8月1日后内外销商品房并轨，内外销商品房都需要交纳商品住宅维修资金）
   （1）房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%交纳。
   （2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。
   （3）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
   专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
   再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。（沪府发〔2004〕38号）

      73、维修基金如何使用？维修基金如何支取？物业公司在什么情况下才能使用维修基金？清洗水箱的费用是否应动用维修基金？电子防盗门的日常保养费用是否可在维修基金中列支？

      维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主大会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十四、九条规定）
      业主委员会动用维修基金应该由业主小组或业主大会2/3以上业主通过，紧急情况下应该由物业管理企业或者业主委员会实施后及时通知有关单位、人员出具有关证明，按照规定办理结算手续。
      经业主大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算；业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30％。
      业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：
   （1）支付凭证（仅为银行贷记凭证）；
   （2）加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；
   （3）按幢立帐、按户分摊的电脑数据。
   其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主大会公章和正、副主任印鉴的业主大会的决定（业主大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额）；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同以及业主小组或业主大会同意大修或更新项目的决议；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
   单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。（《上海市住宅物业管理规定》第三十五条）
      业主委员会应该妥善保管业主小组、业主大会以及业主委员会关于有关维修基金使用项目的审查批准文件，以备业主查询。
      商品房清洗水箱的费用，在日常的物业管理服务费里列支。根据上海市房屋土地资源管理局关于实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《办法》）若干问题的通知（沪房地资物（2002）457号）规定：“四、关于《办法》第十四条维修基金的用途，《办法》第十四条所称的系用于物业共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新，不包括日常养护。其日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围。”关于售后公房清洗水箱的费用，根据《关于水箱清洗和绿地养护收费标准的通知》〔沪房地物（1996）872号〕的规定可以在三项维修基金的住宅修缮基金中列支，而商品住宅的水箱清洗费不能在维修基金中列支。
      居住小区每幢电子防盗门应作为物业共用设备，其日常保养费用应当在日常物业管理服务收费中列支，该设备的维修或者更新费用可以在维修基金中列支。（沪房地资物〔2003〕144号）

      74、物业维修基金收支帐目应如何公布？维修基金对帐和查询有何规定？单个业主能不能查看维修基金的金额？单个业主能不能把维修基金取出？

      业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：
   （1）维修基金交纳、使用和结存的金额；
   （2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布；
   （3）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
   （4）维修基金使用和管理的其他有关情况。
      前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。”根据规定，单个业主有权查看自己帐内的维修基金金额，但不能查看所在小区全体业主维修基金帐户。
      业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。
      业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。
      开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十九条）
      根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十三条（维修基金帐户的注销）规定：“因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分别提取。”根据规定，因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，单个业主可以把剩余的维修基金取出。除此之外，单个业主是不可以把维修基金取出的。要使用维修基金，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

擦肩而过 · 发表于 2009-3-4 19:25:37

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