[区县周边] 户县房屋搬迁改造管理办法

   户县搬迁安置管理办公室是全县房屋搬迁改造工作的行政主管部门。主要职责是负责贯彻执行国家、省、市有关房屋搬迁改造管理的法律、法规和方针政策；依法实施县域内国有土地上和集体土地上的房屋搬迁改造工作并对全县房屋搬迁改造工作实施管理；负责委托房屋搬迁实施单位，承担房屋搬迁补偿的具体工作，对接受委托的房屋搬迁实施单位进行指导、监督；负责管理使用房屋搬迁改造专项资金、县财政专用账户存入的房屋搬迁补偿资金。保障被搬迁人的合法权益。

《户县房屋搬迁改造管理办法》概要释义

一、实施时间

《户县房屋搬迁改造管理办法》于2011年8月3日以户县人民政府2011年第72号文件公布，自2011年9月2日起施行。

二、法律依据

依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《西安市城中村改造管理办法》、《西安市人民政府关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见》等法律、法规规定。

三、适用范围

《户县房屋搬迁改造管理办法》适用于我县城镇规划区、开发区范围内的房屋搬迁改造工作；市政建设、重大基础设施建设、城中村改造以及其他项目开发中的房屋搬迁改造工作必须按照《户县房屋搬迁改造管理办法》执行。

四、户县房屋搬迁改造工作基本程序

（一）房屋搬迁改造主体依照规定程序向县搬迁办申请列入搬迁改造计划；

（二）列入房屋搬迁改造计划后，进行房屋搬迁改造项目的招商引资、调查摸底、编制规划、进行社会稳定风险评估、编制经济分析报告及可行性分析报告等前期工作；

（三）编制房屋搬迁改造方案并按程序进行讨论、论证、征求意见；

（四）确保房屋搬迁补偿资金专户存储足额到位；

（五）县政府作出搬迁决定并及时公告；

（六）办理房屋搬迁、规划、建设、土地等手续；

（七）实施房屋拆除；

（八）产权调换房工程建设；

（九）安置回迁。

五、房屋评估机构的确定

依据《国有土地上房屋征收评估办法》  房地产价格评估机构由被搬迁人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由县搬迁办通过组织被搬迁人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

六、给予被搬迁人的补偿应包括：

（一）被搬迁房屋价值的补偿；

（二）因搬迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因搬迁造成的停产、停业损失的补偿；

（四）因整村房屋搬迁改造，给予失地农民的产业安置补偿；

（五）对按规定进行搬迁的被搬迁人给予的补助和奖励。

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；在原有宅基地上新建、改建、扩建房屋，未办理规划审批手续或手续不全的，不予补偿。

七、房屋搬迁补偿实行的补偿方式

房屋搬迁补偿实行产权调换或货币补偿两种补偿方式，被搬迁人可以自主选择其中一种补偿方式。

（一）货币补偿：根据被搬迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿金额。

（二）产权调换：实行房屋产权调换的以被搬迁房屋产权证记载的房屋产权建筑面积为依据进行产权调换，并按规定结清被搬迁房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

集体土地上的房屋搬迁补偿可采取货币补偿与产权调换或另划宅基地自建房屋等相结合的补偿方式，以房屋产权调查登记载明的面积、性质、房地产评估机构评估的房屋价值及在册的农业户籍人口等作为补偿依据，同时兼顾被搬迁人居住及产业发展的原则，给其公平补偿。

八、城中村改造工作原则

城中村搬迁改造，应坚持科学规划、政府主导、采取市场运作的方式，城中村搬迁补偿实行房屋产权调换的以改制前在册的农业户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，结合原搬迁房屋产权建筑面积进行安置。

在本办法施行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）原则，给被搬迁人予以货币补偿。二层（含二层）以下部分的面积根据合法住宅面积，按照“拆一安一、互找差价”的原则，提供产权调换房屋。

第一章  总 则

第一条  为规范我县房屋搬迁改造工作，维护公共利益，保障被搬迁人的合法权益，根据有关法律法规和相关规定，结合本县实际，制定本办法。   

第二条  房屋搬迁改造工作，是指根据本县经济社会发展规划、土地利用总体规划、城镇总体规划和有关专项规划，对涉及的单位和个人的房屋及地面附属物等进行搬迁征收改造并给予被搬迁房屋所有权人（以下简称被搬迁人）公平补偿的行为。

本办法所称城中村，是指在城镇规划区内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。

第三条  我县城镇规划区、开发区范围内的房屋搬迁改造工作适用本办法。

市政建设、重大基础设施建设、城中村改造以及其他项目开发中的房屋搬迁改造工作适用本办法。

第四条  房屋搬迁改造工作应当坚持决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

第五条  在市政建设、重大基础设施建设以及开发区建设中的村庄搬迁涉及到部分村民房屋的，按照村庄建设规划、土地利用规划进行安置；涉及到整村或多个行政村的，应当按照有关规定进行整村搬迁改造或合并搬迁改造。

城中村搬迁改造，应坚持科学规划、政府主导、采取市场运作的方式，以行政村为单位实施改造。有条件可实施多个行政村合并改造的，由县人民政府决定。

第六条  户县房屋搬迁安置管理办公室（以下简称“县搬迁办”）是全县房屋搬迁改造工作的行政主管部门，负责县城及各建制镇、开发区、重点项目建设房屋搬迁改造的管理工作。

县政府有关工作部门应当依照本办法的规定和县政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋搬迁改造工作的顺利进行。

各镇人民政府具体负责辖区内农村宅基地自建住宅建设的日常监督管理工作。  

第七条  县搬迁办可依法委托房屋搬迁实施单位承担房屋搬迁、补偿、改造的具体工作。房屋搬迁实施单位不得以营利为目的。禁止建设单位参与搬迁活动。

房屋搬迁实施单位依法在县搬迁办办理房屋搬迁、补偿、改造工作委托后，方可实施房屋搬迁、补偿、改造的具体工作。县搬迁办对接受委托的房屋搬迁实施单位在委托范围内实施的房屋搬迁、补偿、改造行为负责指导、监督，并对其行为后果承担法律责任。

第八条  设立房屋搬迁、补偿、改造专项资金。专项资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。

第九条  县监察机关应当加强对参与房屋搬迁改造的政府有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章  搬迁管理

第十条  为了保障国家安全、促进县域经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需搬迁房屋的，由县人民政府作出房屋搬迁决定：

（一）国防设施建设的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（五）国家机关办公用房建设的需要；

（六）县政府决定的重点项目建设的需要；

（七）县政府决定的城中村改造的需要；

（八）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

以上各项建设活动，应当符合县域经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入县人民政府国民经济和社会发展年度计划。

第十一条  房屋搬迁改造实行计划管理。由房屋搬迁改造主体依照规定程序向县搬迁办申请，县搬迁办审查并提出初步意见后，报县房屋搬迁安置管理工作领导小组审批。

各镇人民政府应当组织对辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，并登记造册，保留影象资料，报县房屋搬迁管理部门备案。

第十二条  县人民政府作出房屋搬迁决定前，县搬迁办或受委托的房屋搬迁实施单位应当组织有关部门、镇政府和专家按照有关规定对房屋搬迁项目进行社会稳定风险评估，形成房屋搬迁社会稳定风险报告，报县政府。

经县政府决定的城中村搬迁改造项目，由县搬迁办报西安市城中村改造办公室备案。

第十三条  做出房屋搬迁决定前，房屋搬迁补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

房屋搬迁改造主体应当在县财政指定的专用帐户足额存入房屋搬迁补偿资金，该资金由县财政局负责管理，县搬迁办负责监督使用，未经县搬迁办同意，县财政不得划拨。房屋搬迁补偿资金应当全部用于房屋搬迁与补偿，不得挪作他用。  

第十四条  县搬迁办或受委托的房屋搬迁实施单位应当对房屋搬迁改造范围内房屋的权属、区位、用途、人口、土地、建筑面积等情况组织调查登记，被搬迁人应予以配合。调查结果应当在房屋搬迁改造范围内向被搬迁人公布。

　　第十五条  房屋搬迁改造项目应按照相关规定办理规划、建设及土地等手续。

需要进行招商引资的房屋搬迁改造项目，由县搬迁办组织开展招商引资工作。

城中村搬迁改造项目应参照《西安市城中村改造管理办法》，坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转换的原则实行改制。改制后符合享受城市居民最低生活保障条件的村民，享受最低生活保障待遇，其原有的基础设施纳入市政环卫统一管理范围。

第十六条  列入房屋搬迁改造计划的项目，县搬迁办或受委托的房屋搬迁实施单位编制房屋搬迁改造方案，经县搬迁办初审后报县人民政府审批。

县人民政府按有关规定程序对房屋搬迁改造方案进行论证、征求意见、修改、公布。

第十七条  县人民政府作出房屋搬迁决定后应当及时公告。公告应当载明房屋搬迁改造范围、房屋搬迁改造方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

县搬迁办和受委托的房屋搬迁实施单位应当做好房屋搬迁、补偿、改造的宣传、解释工作。

第十八条  被搬迁人对县人民政府作出的房屋搬迁决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条  房屋搬迁决定公告发布之日后，不得在房屋搬迁范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

国有土地上房屋搬迁范围确定后，县搬迁办应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限一般不超过一年。

第二十条  房屋搬迁改造方案未经县人民政府批准，规划、建设、土地等后续相关手续不予办理。

　　经批准的房屋搬迁改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更房屋搬迁改造方案相关内容的，须按原程序报批。

第二十一条  实施房屋拆除工程应当由具有相应资质的企业承担。施工企业应当编制拆除方案报县搬迁办审批，确保房屋拆除中的人身、财产安全。

县搬迁办应依法对参与县域房屋拆除工程的企业进行备案及资质管理。

房屋拆除工程实行招投标管理，投标单位由县搬迁办审查，报县房屋搬迁安置管理工作领导小组审定。

第三章  土地利用

第二十二条  经县政府决定的房屋搬迁改造用地应当纳入全县年度用地计划，国土部门负责办理相关手续。

第二十三条  房屋搬迁改造用地范围内的城市道路建设用地、公共绿化用地、公共建设用地采取划拨方式供地。

第二十四条  国有土地上的房屋搬迁改造项目，确需改变土地建设用途的，相关部门负责按照规定程序进行办理。

第二十五条  城中村搬迁改造综合用地应当参照西安市城中村改造综合用地专项规划指标确定。

改造综合用地之外的其他土地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。

城中村土地确权，参照《西安市人民政府办公厅转发市国土局、市城改办关于西安市城中村改造土地确权操作程序的通知》（市城改办发〔2008〕185号）规定的土地确权操作程序进行。

第二十六条  城中村搬迁改造综合用地以划拨方式供给，除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的改造综合用地，可以变更为经营性用地，进行开发建设。

第二十七条  房屋搬迁改造范围内有少量国有土地或集体土地，根据改造需要，可采取置换或作价补偿等方法解决，保证改造项目的完整与统一。

第四章  规划建设

第二十八条  县搬迁办应会同县规划建设、国土等部门编制城镇房屋搬迁改造专项规划，报县人民政府批准。经县人民政府批准的城镇房屋搬迁改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。

第二十九条  列入房屋搬迁改造计划的项目，应依据城市总体规划及相关专项规划制定规划设计方案，并按有关程序报县政府批准后实施。

主要街区、文物景点、风景名胜区周边的房屋搬迁改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可公开征集方案。

第三十条  房屋搬迁改造涉及城乡规划确定的基础设施建设项目，应当优先列入建设年度计划，与改造项目同步进行。

第三十一条  城中村搬迁改造项目参照《西安市城中村改造管理办法》规定，所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金。安置被搬迁人的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费，其他用于原集体经济组织发展经济的建设项目减半收取城市基础设施配套费。

第三十二条  房屋搬迁改造项目建设必须接受建筑安全质量监督部门监督管理，确保工程质量。

第五章  搬迁与补偿

第三十三条  实施房屋搬迁应具备下列条件：

（一）已列入县域国民经济和社会发展年度计划；

（二）经县政府批准的房屋搬迁改造方案；

（三）房屋搬迁补偿资金足额存入专户证明;

（四）县政府房屋搬迁决定；

（五）建设项目批准文件；

（六）建设用地规划许可证；

（七）国有土地上实施房屋搬迁应具有国有土地使用权批准文件；

（八）相关法律法规规定的其他条件。

第三十四条  县搬迁办或接受委托的房屋搬迁实施单位对被搬迁人给予的补偿应包括：

（一）被搬迁房屋价值的补偿；

（二）因搬迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因搬迁造成的停产、停业损失的补偿；

（四）因整村房屋搬迁改造，给予失地农民的产业安置补偿；

（五）对按规定进行搬迁的被搬迁人给予的补助和奖励。

第三十五条  被搬迁房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照有关房屋评估办法评估确定。对被搬迁房屋价值的补偿，不得低于房屋搬迁决定公告之日被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

城中村被搬迁房屋价值的补偿，估价参照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。

第三十六条  房地产评估机构由被搬迁人按照有关规定进行选定。县搬迁办负责监督。

房地产评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋评估工作，任何单位和个人不得干预。   

对评估确定的被搬迁房屋价值有异议的，可以向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第三十七条  房屋搬迁补偿实行产权调换或货币补偿两种补偿方式，除本办法另行规定外，被搬迁人可以自主选择其中一种补偿方式。

（一）货币补偿：根据被搬迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿金额。

（二）产权调换：实行房屋产权调换的以被搬迁房屋产权证记载的房屋产权建筑面积为依据进行产权调换，并按规定结清被搬迁房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第三十八条  集体土地上的房屋搬迁补偿可采取货币补偿与产权调换或另划宅基地自建房屋等相结合的补偿方式，以房屋产权调查登记载明的面积、性质、房地产评估机构评估的房屋价值及在册的农业户籍人口等作为补偿依据，同时兼顾被搬迁人居住及产业发展的原则，给其公平补偿。

涉及商业用房的以土地原始批准用途为准，凡自行改变用途的一律按住宅用房处理。

第三十九条  城中村搬迁补偿实行房屋产权调换的以改制前在册的农业户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，结合原搬迁房屋产权建筑面积进行安置。

在本办法施行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）原则，给被搬迁人予以货币补偿。二层（含二层）以下部分的面积根据合法住宅面积，按照“拆一安一、互找差价”的原则，提供产权调换房屋。

第四十条  城中村房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：

（一）产权调换房屋建筑面积与被搬迁房屋建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被搬迁房屋市场评估价互找差价结算。

（二）对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算。

（三）被搬迁人原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置，补差的面积部分按新建房屋综合造价结算。

第四十一条  县政府有关部门应当依法加强对房屋搬迁建设活动的监督管理，对违反相关规定进行建设的，依法予以处理。

县政府作出房屋搬迁决定前，县搬迁办应当组织有关部门依法对房屋搬迁范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；在原有宅基地上新建、改建、扩建房屋，未办理规划审批手续或手续不全的，不予补偿；对于临时搭建非正常使用的面积部分，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。

第四十二条  搬迁公益事业用房的，应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第四十三条  搬迁有抵押权的房屋，债务人自房屋搬迁补偿协议签订之日起30日内，不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的，应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。

抵押人选择产权调换的，县搬迁办或受委托的房屋搬迁实施单位所提供的产权调换房屋为抵押财产。

第四十四条  实施房屋拆除前，县搬迁办或受委托的房屋搬迁实施单位应当向被搬迁人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，应按规定向被搬迁人支付临时安置费或提供周转用房。

对因搬迁造成停产停业损失的补偿，根据房屋搬迁前的效益、停产停业期限等因素确定。

临时安置时间自被搬迁人腾空房屋之日起计算，临时安置的期限及临时安置费的发放标准按照有关规定执行。

第四十五条  县搬迁办或接受委托的房屋搬迁实施单位与被搬迁人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、临时安置方式和临时安置期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十六条  县搬迁办或受委托的房屋搬迁实施单位与被搬迁人在房屋搬迁补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被搬迁房屋所有权人不明确的，由县搬迁办报请县政府依照本办法的规定和房屋搬迁补偿方案作出补偿决定，并在房屋搬迁范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本办法第四十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被搬迁人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十七条  实施房屋搬迁应当先补偿、后搬迁。

对被搬迁人给予补偿后，被搬迁人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第四十八条  县政府作出房屋搬迁补偿决定后，被搬迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具房屋搬迁补偿决定书、房屋搬迁补偿金额和房屋搬迁补偿专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第四十九条  实行房屋搬迁补偿应当依法建立房屋搬迁补偿档案，并将分户补偿情况在房屋搬迁范围内向被搬迁人公布。

审计机关应当加强对房屋搬迁补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第六章  产权调换房建设和回迁

第五十条  产权调换房建设应当依法按照规划、建设及国土管理部门的管理规定进行建设。

产权调换房建设工程依法进行招投标，投标单位由县搬迁办审查。施工单位应当在县搬迁办或受委托的房屋搬迁实施单位要求的合同工期内完成产权调换房建设工程任务。

城中村产权调换房建设参照《西安市城中村改造管理办法》及有关规定办理。

第五十一条  县搬迁办组织相关部门、镇政府组成督导组监督产权调换房建设施工进度，确保产权调换房按计划如期竣工。

第五十二条  产权调换房屋的分配按照被搬迁人腾空并移交房屋的先后次序，由被搬迁人自选房号、结清房款差价确认产权调换房屋权属。

一户产权调换两套（含两套）以上房屋的，按照高低搭配的原则，提供产权调换房屋。

第五十三条  产权调换房建设完工，经过工程质量验收部门验收通过后，由县搬迁办组织相关部门、镇政府及改造主体组织回迁。

第七章  法律责任

第五十四条  实施房屋搬迁改造过程中应当文明守法。对以获利为目的，在农村宅基地房屋拆迁安置过程中，组织村民突击加建的个人或组织，由相关部门依法处理。情节严重的，依法追究相关责任人刑事责任；对弄虚作假，侵占、私分和破坏国家、集体资产的个人或组织，应依法承担相应的法律责任。

第五十五条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋搬迁改造工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十六条  房屋搬迁改造应当严格按照批准的房屋搬迁改造方案实施，未按照房屋搬迁改造方案实施，或者擅自改变房屋搬迁改造方案的，由有关部门依据相关法规对违规单位及个人进行处理。

第五十七条  各镇人民政府应当加强农村宅基地自建住宅建设的日常巡查和管理工作，对违法占用集体土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、扩建自建住宅的行为，应当及时制止并责令自行拆除。不自行拆除的，由县人民政府组织相关部门依法拆除，并由相关部门按照有关规定进行处罚。

第五十八条  房屋搬迁改造管理工作人员在房屋搬迁改造工作中不履行本办法规定的职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊且造成损失的依法承担赔偿责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   

第五十九条  在实施房屋搬迁过程中，违反土地、建设、规划、财税、房屋搬迁等法律、法规规定的，由有关行政管理部门予以处罚。

第八章  附  则

第六十条  本办法自2011年9月2日起施行，有效期5年。

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